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        每日經(jīng)濟新聞
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        地產(chǎn)商日益“差錢”銀行開發(fā)貸仍謹慎從嚴

        2010-07-21 01:31:33

        隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加,2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險鏈條效應或將重現(xiàn),信用風險隱患可能上升。

        每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

                為遏制不斷飆漲的房價,今年4月以來,監(jiān)管層在樓市調(diào)控中屢出重拳。近期,管理層再度重申繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控,個人房貸政策不松動。同時,銀行對開發(fā)商貸款的執(zhí)行情況成為了市場關注的焦點。

                銀監(jiān)會在發(fā)布的2009年年報中曾指出,房地產(chǎn)行業(yè)貸款風險隱患上升。隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加,2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險鏈條效應或將重現(xiàn),信用風險隱患可能上升。

        銀行仍從嚴發(fā)放開發(fā)貸

                《每日經(jīng)濟新聞》記者從多家商業(yè)銀行對公業(yè)務部門了解到,雖然房地產(chǎn)調(diào)控風暴已經(jīng)持續(xù)數(shù)月,但各銀行對于土地儲備貸款和開發(fā)貸款仍然從嚴發(fā)放。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴格,各銀行幾乎例外地都謹慎地執(zhí)行了銀監(jiān)會既定的信貸政策。

                對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,銀監(jiān)會有明確的監(jiān)管原則。如要求商業(yè)銀行實行名單式管理,加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標準;要求提高押品標準;把握貸款的額度限制等。貸款總額不得超過再融資的50%,對于住房銷售合同資金要實行封閉管理,根據(jù)銷售進度,按比例歸還開發(fā)貸款等。

                工商銀行某支行負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面,該行重在把握按季按月均衡放貸,以保證各項在建續(xù)建項目的進行,而不是一味地堵死對開發(fā)商貸款的通道。一旦開發(fā)商后續(xù)工程不能繼續(xù)進行,也將對銀行信貸資產(chǎn)產(chǎn)生不良影響。

                記者此前從工商銀行處獲悉,該行今年一季度末房地產(chǎn)貸款占整體貸款的24.1%。其中個人按揭貸款占15.9%,房地產(chǎn)開發(fā)貸款占8.2%。針對目前市場關注的房價下降會引發(fā)銀行的信貸風險,工行相關負責人也表示,房價下跌肯定會對銀行帶來影響,但不能一概而論,要注重信貸結構與總量的配合問題。

                然而,一些股份制商業(yè)銀行公司部業(yè)務人士則指出,在房地產(chǎn)開發(fā)貸方面,銀行還是遵守嚴格執(zhí)行、謹慎控制的原則。下半年對房地產(chǎn)、政府融資平臺和產(chǎn)能過剩行業(yè)等主要項目仍以“調(diào)控”主為,而更多的信貸資金有望流向中小企業(yè)、低碳領域等。

                業(yè)內(nèi)觀點指出,由于各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模,從今年三季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)類公司的資金開支會出現(xiàn)高潮,資金鏈的壓力將很快呈現(xiàn)。銀行對于保證開發(fā)貸款安全,不被挪用,以及房價不被炒作的目的也將逐步顯現(xiàn)。

        開發(fā)商其實很差錢

                4月17日,在國務院發(fā)布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中,要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

                某房地產(chǎn)行業(yè)專家表示,房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型活動。自管理層要求將房地產(chǎn)類上市公司在國內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道被堵死后,新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制。各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模,房地產(chǎn)開發(fā)商差錢的緊張程度也將與日俱增。

                有分析觀點指出,自樓市調(diào)控以來,房地產(chǎn)行業(yè)中成交量的大幅下跌和房價的巋然不動讓市場形成了  “2010年開發(fā)商不差錢說”的觀點,然而,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金都有賴于預售資金的回籠后再開發(fā),由于此前高價拿地要面臨土地款的支付及前期開發(fā)的資金投入,而樓市調(diào)控依然嚴厲,“不差錢”的開發(fā)商資金鏈壓力日益暴露。特別是對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言繃緊的資金鏈隨時都有斷裂的危險。

                據(jù)悉,銀監(jiān)會此前對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”的原則。對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè),不予發(fā)放新的貸款;對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款;對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的,即參與招拍掛做保證金,然后交土地掛牌款的,不再增加貸款。

                數(shù)據(jù)顯示,截至2009年底,我國銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元,同比增速達38.1%。針對房地產(chǎn)信貸風險,銀監(jiān)會多次重申,要加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險,并繼續(xù)要求各大中型銀行業(yè)金融機構按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。

                記者了解到,多家國有銀行對于房地產(chǎn)貸款,都嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準入名單制管理和貸款發(fā)放條件,嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房地產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)放貸款,對存在“囤地”、“捂盤’行為的房地產(chǎn)企業(yè)不發(fā)放新增貸款并收回已發(fā)放貸款。

        新聞鏈接

        銀行貸款緊  小開發(fā)商賣股維生

        每經(jīng)記者  子莫  上海報道

                銀行貸款的緊縮,讓一些小型房產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌。昨天,從上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公示中發(fā)現(xiàn),近1個多月來,華東地區(qū)已經(jīng)有5家房地產(chǎn)公司進行股權轉讓。外界揣測:難道開發(fā)商要賣股求生?同時,《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然有不少房地產(chǎn)企業(yè)轉求民間資本,但這些民間的注資規(guī)模并沒有外界傳言的龐大,部分小型房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入非常困難的境地。

                由于上半年調(diào)控政策的密集出臺以及實體經(jīng)濟增速的放緩,銀行信貸出現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)一直是各家銀行的信貸大戶,但是國有銀行迫于政策壓力,項目儲備嚴重不足,難以完成下半年信貸目標;而另一方面,地方股份制商業(yè)銀行及農(nóng)村商業(yè)銀行卻早早把1年的信貸額度基本使用完畢,許多小型開發(fā)商只能把觸角滲入到民間金融機構。

                從國家統(tǒng)計局上半年公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信貸緊縮信號明顯,1~6月房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元;逐月累計增幅分別為46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%。來自高華證券的調(diào)研報告顯示,銀行最多只能給房地產(chǎn)商提供65%的總開發(fā)成本,要求開發(fā)商具備全部4項資質(zhì),缺一不可,從而控制向開發(fā)商放貸的風險。

                蘇州市一房地產(chǎn)開發(fā)商蔣敏表示:“由于銀行對購買三套房做出了嚴格的限制,每月的房產(chǎn)銷售量無法上去,這就導致我們資金鏈的脫節(jié),不少即將開發(fā)的項目都會停滯。雖然民間金融機構放貸量不大,但是多找?guī)准?,暫時的困難還是可以解決的。”

                浙江寧波一開發(fā)商黃某對《每日經(jīng)濟新聞》表示,現(xiàn)在貸款無門,只能去找民間金融機構來解決燃眉之急。他透露,在溫州就有不少民間金融機構愿意貸款給房產(chǎn)開發(fā)商,雖然利率高于銀行好幾個百分點,但是急需資金的開發(fā)商仍趨之若鶩。

                即便如此,有人士表示,在浙江,房地產(chǎn)開發(fā)商在民間金融機構的收獲并不大。

                浙江一金融機構不愿透露姓名的人員表示,以溫州為例,目前,溫州只有14家小額貸款公司和2家村鎮(zhèn)銀行,還有各種形式投入到股權投資領域的資金不下200億元,但這對很多開發(fā)商來說仍是杯水車薪。

                在華東地區(qū),也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況,而部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限,只能直接出售其股份來填補資金缺口。在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易掛牌轉讓股權的5家開發(fā)商,其中2家轉讓100%股權,其余3家也對股權也進行了不同比例的轉讓。

                中國房地產(chǎn)協(xié)會的多位專家表示,優(yōu)勝劣汰原則同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。金融機構對其審查將將越來越嚴格,只有資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大、各方完善的企業(yè)才不會淘汰出局。

                中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,萬科、龍湖、綠城等13家國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在2009年獲得的銀行授信總額接近3000億元,僅萬科一家便從建行獲得500億元授信。今年,對于這些優(yōu)質(zhì)企業(yè),國有銀行將繼續(xù)放貸。

                中信銀行蘇州支行相關人員認為,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的新增貸款,主要投向大型房地產(chǎn)開發(fā)商,在商品房銷售下降已經(jīng)影響資金回籠的情況下,一些難以獲得貸款的中小開發(fā)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。

                同時,目前以房屋、土地為抵押物的貸款在銀行貸款中占比較大,如果后期房價、地價跌幅過大,銀行抵押物的估值和變現(xiàn)都將受到影響。

                不過特華科研工作站李偉群博士認為,今年下半年適度寬松的貨幣政策不會變,即使要調(diào)整利率,也將采取差別性的調(diào)控方式,比如只上調(diào)存款利率。對于房地產(chǎn)、政府融資平臺和產(chǎn)能過剩等行業(yè),央行將仍繼續(xù)調(diào)控,調(diào)控方式將更多地運用市場手段。



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