每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

        為遏制不斷飆漲的房價，今年4月以來，監(jiān)管層在樓市調(diào)控中屢出重拳。近期，管理層再度重申繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，個人房貸政策不松動。同時，銀行對開發(fā)商貸款的執(zhí)行情況成為了市場關注的焦點。

        銀監(jiān)會在發(fā)布的2009年年報中曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風險隱患上升。隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險鏈條效應或將重現(xiàn)，信用風險隱患可能上升。

銀行仍從嚴發(fā)放開發(fā)貸

        《每日經(jīng)濟新聞》記者從多家商業(yè)銀行對公業(yè)務部門了解到，雖然房地產(chǎn)調(diào)控風暴已經(jīng)持續(xù)數(shù)月，但各銀行對于土地儲備貸款和開發(fā)貸款仍然從嚴發(fā)放。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴格，各銀行幾乎例外地都謹慎地執(zhí)行了銀監(jiān)會既定的信貸政策。

        對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀監(jiān)會有明確的監(jiān)管原則。如要求商業(yè)銀行實行名單式管理，加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標準；要求提高押品標準；把握貸款的額度限制等。貸款總額不得超過再融資的50%，對于住房銷售合同資金要實行封閉管理，根據(jù)銷售進度，按比例歸還開發(fā)貸款等。

        工商銀行某支行負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，該行重在把握按季按月均衡放貸，以保證各項在建續(xù)建項目的進行，而不是一味地堵死對開發(fā)商貸款的通道。一旦開發(fā)商后續(xù)工程不能繼續(xù)進行，也將對銀行信貸資產(chǎn)產(chǎn)生不良影響。

        記者此前從工商銀行處獲悉，該行今年一季度末房地產(chǎn)貸款占整體貸款的24.1%。其中個人按揭貸款占15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占8.2%。針對目前市場關注的房價下降會引發(fā)銀行的信貸風險，工行相關負責人也表示，房價下跌肯定會對銀行帶來影響，但不能一概而論，要注重信貸結構與總量的配合問題。

        然而，一些股份制商業(yè)銀行公司部業(yè)務人士則指出，在房地產(chǎn)開發(fā)貸方面，銀行還是遵守嚴格執(zhí)行、謹慎控制的原則。下半年對房地產(chǎn)、政府融資平臺和產(chǎn)能過剩行業(yè)等主要項目仍以“調(diào)控”主為，而更多的信貸資金有望流向中小企業(yè)、低碳領域等。

        業(yè)內(nèi)觀點指出，由于各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，從今年三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)類公司的資金開支會出現(xiàn)高潮，資金鏈的壓力將很快呈現(xiàn)。銀行對于保證開發(fā)貸款安全，不被挪用，以及房價不被炒作的目的也將逐步顯現(xiàn)。

開發(fā)商其實很差錢

        4月17日，在國務院發(fā)布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

        某房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型活動。自管理層要求將房地產(chǎn)類上市公司在國內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道被堵死后，新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制。各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)商差錢的緊張程度也將與日俱增。

        有分析觀點指出，自樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)中成交量的大幅下跌和房價的巋然不動讓市場形成了  “2010年開發(fā)商不差錢說”的觀點，然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金都有賴于預售資金的回籠后再開發(fā)，由于此前高價拿地要面臨土地款的支付及前期開發(fā)的資金投入，而樓市調(diào)控依然嚴厲，“不差錢”的開發(fā)商資金鏈壓力日益暴露。特別是對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言繃緊的資金鏈隨時都有斷裂的危險。

        據(jù)悉，銀監(jiān)會此前對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”的原則。對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。

        數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，我國銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%。針對房地產(chǎn)信貸風險，銀監(jiān)會多次重申，要加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，并繼續(xù)要求各大中型銀行業(yè)金融機構按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。

        記者了解到，多家國有銀行對于房地產(chǎn)貸款，都嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準入名單制管理和貸款發(fā)放條件，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房地產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)放貸款，對存在“囤地”、“捂盤’行為的房地產(chǎn)企業(yè)不發(fā)放新增貸款并收回已發(fā)放貸款。

新聞鏈接

銀行貸款緊  小開發(fā)商賣股維生

每經(jīng)記者  子莫  上海報道

        銀行貸款的緊縮，讓一些小型房產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌。昨天，從上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公示中發(fā)現(xiàn)，近1個多月來，華東地區(qū)已經(jīng)有5家房地產(chǎn)公司進行股權轉讓。外界揣測：難道開發(fā)商要賣股求生？同時，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然有不少房地產(chǎn)企業(yè)轉求民間資本，但這些民間的注資規(guī)模并沒有外界傳言的龐大，部分小型房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入非常困難的境地。

        由于上半年調(diào)控政策的密集出臺以及實體經(jīng)濟增速的放緩，銀行信貸出現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)一直是各家銀行的信貸大戶，但是國有銀行迫于政策壓力，項目儲備嚴重不足，難以完成下半年信貸目標；而另一方面，地方股份制商業(yè)銀行及農(nóng)村商業(yè)銀行卻早早把1年的信貸額度基本使用完畢，許多小型開發(fā)商只能把觸角滲入到民間金融機構。

        從國家統(tǒng)計局上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信貸緊縮信號明顯，1～6月房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元；逐月累計增幅分別為46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%。來自高華證券的調(diào)研報告顯示，銀行最多只能給房地產(chǎn)商提供65%的總開發(fā)成本，要求開發(fā)商具備全部4項資質(zhì)，缺一不可，從而控制向開發(fā)商放貸的風險。

        蘇州市一房地產(chǎn)開發(fā)商蔣敏表示：“由于銀行對購買三套房做出了嚴格的限制，每月的房產(chǎn)銷售量無法上去，這就導致我們資金鏈的脫節(jié)，不少即將開發(fā)的項目都會停滯。雖然民間金融機構放貸量不大，但是多找?guī)准?，暫時的困難還是可以解決的。”

        浙江寧波一開發(fā)商黃某對《每日經(jīng)濟新聞》表示，現(xiàn)在貸款無門，只能去找民間金融機構來解決燃眉之急。他透露，在溫州就有不少民間金融機構愿意貸款給房產(chǎn)開發(fā)商，雖然利率高于銀行好幾個百分點，但是急需資金的開發(fā)商仍趨之若鶩。

        即便如此，有人士表示，在浙江，房地產(chǎn)開發(fā)商在民間金融機構的收獲并不大。

        浙江一金融機構不愿透露姓名的人員表示，以溫州為例，目前，溫州只有14家小額貸款公司和2家村鎮(zhèn)銀行，還有各種形式投入到股權投資領域的資金不下200億元，但這對很多開發(fā)商來說仍是杯水車薪。

        在華東地區(qū)，也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，而部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限，只能直接出售其股份來填補資金缺口。在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易掛牌轉讓股權的5家開發(fā)商，其中2家轉讓100%股權，其余3家也對股權也進行了不同比例的轉讓。

        中國房地產(chǎn)協(xié)會的多位專家表示，優(yōu)勝劣汰原則同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。金融機構對其審查將將越來越嚴格，只有資質(zhì)優(yōu)良、規(guī)模較大、各方完善的企業(yè)才不會淘汰出局。

        中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、龍湖、綠城等13家國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2009年獲得的銀行授信總額接近3000億元，僅萬科一家便從建行獲得500億元授信。今年，對于這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，國有銀行將繼續(xù)放貸。

        中信銀行蘇州支行相關人員認為，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的新增貸款，主要投向大型房地產(chǎn)開發(fā)商，在商品房銷售下降已經(jīng)影響資金回籠的情況下，一些難以獲得貸款的中小開發(fā)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。

        同時，目前以房屋、土地為抵押物的貸款在銀行貸款中占比較大，如果后期房價、地價跌幅過大，銀行抵押物的估值和變現(xiàn)都將受到影響。

        不過特華科研工作站李偉群博士認為，今年下半年適度寬松的貨幣政策不會變，即使要調(diào)整利率，也將采取差別性的調(diào)控方式，比如只上調(diào)存款利率。對于房地產(chǎn)、政府融資平臺和產(chǎn)能過剩等行業(yè)，央行將仍繼續(xù)調(diào)控，調(diào)控方式將更多地運用市場手段。



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