盛大林

        土地一級開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)是征地拆遷，而征地拆遷的實質就是土地使用權的轉移。不管是由集體所有轉為國家所有，還是國有土地使用權人之間的轉換，政府都處于“核心”的位置，因為政府是征地的主體或者土地的所有者。具體地說，政府要從這家的手里把土地使用權收回來然后再出讓給另一家，而且這種買賣必須經(jīng)由國土部門之手，也就是說，政府“直接插手”這件事兒是必須的，怎么能置身事外呢？

        政府要轉讓某塊地的使用權，必須先把那塊地的使用權從原使用權人那里收回來，而征地拆遷是收回土地使用權的題中應有之義。如果征地拆遷沒有完成，就意味著那塊土地還被原使用權人使用著，政府并沒有把那塊土地的使用權收回來。在這種情況下，政府是不能把那塊土地的使用權另行出讓的，不然就是  “一女二嫁”，勢必產(chǎn)生矛盾甚至引發(fā)激烈的沖突。

        實際上，國有土地的原使用權人與新使用權人之間并沒有什么關系。原來的土地使用權屬關系是否解除，是原使用權人與國土部門的事兒；是否確立新的土地權屬關系，是新使用權人與國土部門之間的事兒；國有土地的新舊使用權人都應該去找國土部門交涉——國土部門如果躲了起來，那不是制造矛盾嗎？正確的程序應該是：國土部門應該先把國有土地使用權收回，然后再能進入出讓程序；在拆遷還沒有完成即國有土地使用權還沒有完全收回的情況下，國土部門不能另賣他家。

        在征地拆遷中，國土部門實際上也不可能完全置身事外，因為新獲土地使用權的開發(fā)商在拆遷遇阻的情況下，肯定還是要找政府，畢竟政府是土地的所有者，只有在政府的支持下，強制拆遷才有可能順利進行。在近年發(fā)生的拆遷慘案中，都少不了行政執(zhí)法人員的身影。針對國土部出臺的新規(guī)，就有很多業(yè)內人士表示，政府不會完全退出土地一級開發(fā)市場，因為在拆遷過程中“政府的效率明顯高于企業(yè)”；而且，如果拆遷不能完成，政府的“土地財政”就無法維持了。實際上，國土部也只是要求土地儲備機構不再“直接”從事土地一級開發(fā)，“間接”從事并沒有被禁止，這意味著政府還是可以為拆遷遇阻的開發(fā)商提供“火力支援”，而且強制拆遷的批準權也還在政府的手里。也就是說，以后的征地拆遷不會因為國土部的新規(guī)而發(fā)生大的變化。

        既然如此，國土部為什么要求土地儲備機構不再直接從事土地一級開發(fā)呢？有一點不難想到，那就是以后拆遷如果再發(fā)生惡性事件，國土部門就可以說它們沒有“直接”參與，責任主要在開發(fā)商的身上。



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