每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        昨日，北京通州樓盤京貿(mào)國際城的一位銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該樓盤正在預(yù)售的一期第三批房源，時下銷售均價從之前的26000元/平方米，下調(diào)至19800元。為了不引起已購用戶的不滿，開發(fā)商正在向這批房源中已銷售的369套房源客戶返還原價與現(xiàn)價間近6200元/平方米的差價，總計開發(fā)商將向已售房源客戶返還近2億元現(xiàn)金。

向369套已購戶返還近1.7億

        時下，北京通州樓盤京貿(mào)國際城正在發(fā)生一件怪事，開發(fā)商正向該樓盤一期第三批房源369套已購戶返還按每平方米約6200元計的現(xiàn)金。

        該樓盤工作人員向本報記者具體解釋說，該樓盤一期的第三批總計575套房源于3月28日拿到預(yù)售許可證，當時的銷售均價為26000元，4月底時曾沖高至26800元/平方米。時下銷售均價將直降6200元/平方米至19800元/平方米。不過，為了平息這批房源中已購戶的憤怒，開發(fā)商決定向這批房源中369套已購戶返還他們購買時的價格與19800元/平方米間的差價。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤一期的第一、二批房源的銷售均價分別為14000元/平方米與18000元/平方米，時下正在銷售的第三批房源已銷售369套，成交均價為24315元/平方米，與19800元/平方米的時下均價差價近4500元/平方米。粗略計算下來，開發(fā)商將向369套已售房源業(yè)主返還現(xiàn)金近1.66億元。

        京貿(mào)國際城的大幅調(diào)價，讓人不由得想起同為通州的樓盤月亮河·御泉公館，該樓盤在10月20日加息前后，突然將銷售均價從之前的30000元/平方米下調(diào)至26000元/平方米，最低價從之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

業(yè)績不佳緣于定價虛高

        京貿(mào)國際城銷售價格的直降，與該樓盤的銷售業(yè)績不佳存在直接關(guān)系。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤一期第三批房源，共計575套，戶型以小戶型為主。自3月底預(yù)售以來，近7個半月后的今天，僅成交369套，成交率僅為64%。而且由于4月新政的影響，這批房源在銷售過程中還遭遇了3套退房。

        對于京貿(mào)國際城的大幅降價，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉將此歸結(jié)為市場不理性背景下開發(fā)商定價虛高。

        他認為，在調(diào)控政策擠壓下，北京通州樓市已經(jīng)開始降溫。在這種大背景下，一些開發(fā)商，尤其一些之前定價不理想的開發(fā)商被迫以降價換銷量。而對于老項目來說，為了避免影響之前的銷量，只能采取向已購用戶補貼之間的差價。而近2億元的差價補貼，正好說明該樓盤之前定價的非理性。

        另一位行內(nèi)人士向本報記者說，雖然時下該樓盤已將均價由之前虛高的26000元/平方米下調(diào)至19800元/平方米，但定價仍然偏高。以該樓盤為代表的通州房價，依然存在不少的回調(diào)余地。

綠城逆勢提價現(xiàn)預(yù)期分歧

        不過，就在京貿(mào)國際城降價的同時，綠城地產(chǎn)旗下的北京樓盤綠城北京誠園將于21日再次提價。

        據(jù)本報記者調(diào)查，樓市調(diào)控后，該樓盤卻逆勢步入“上漲通道”，與新政的調(diào)控精神背道而馳。該樓盤于3月19日以均價38000元/平方米開盤后，4月漲至44000元/平方米，此價格一直維持到樓市調(diào)控初始。然而在10月20日央行加息時，該樓盤均價上漲至46000元。本月13日，均價再次上漲6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售價將再上調(diào)。

        一位業(yè)內(nèi)人士向本報記者說，該樓盤此次的漲價可能出于“尾盤搏擊”。他說，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盤。在開發(fā)商資金充足，樓盤銷量不錯且預(yù)期看好的背景下，催生了本次漲價。京貿(mào)國際城的降價與綠城北京誠園的漲價，正說明調(diào)控高壓政策下，樓市漸趨不明朗，不同開發(fā)商對前景預(yù)期開始出現(xiàn)分化。



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