余豐慧

央行8日下午在其官網(wǎng)發(fā)布消息稱，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。

這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，也是銀行業(yè)監(jiān)管部門罕見重申 “落實差異化住房信貸政策”。央行此舉背后預(yù)示著什么？在住房信貸政策上有什么新動向、新跡象？有分析認為，此舉使市場對于首套房貸利率放開的預(yù)期進一步增加。而筆者認為，并非如此簡單。

去年出臺的號稱史上最為嚴厲的樓市調(diào)控新“國八條”要求實施差異化信貸政策后，許多商業(yè)銀行在對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍的同時，對首次購房的貸款需求仍然執(zhí)行優(yōu)惠利率和優(yōu)惠首付款比例，一些商業(yè)銀行利率執(zhí)行8.5折，充分體現(xiàn)了差異化住房信貸政策的精神。

而到去年下半年，由于商業(yè)銀行本身內(nèi)部資金緊張、信貸規(guī)模緊缺等原因，大部分商業(yè)銀行對首套房貸款利率都恢復(fù)到了基準利率甚至開始上浮利率。在被指責為違背差異化信貸政策精神后，銀監(jiān)會曾經(jīng)回應(yīng)“不違背差異化信貸政策”。

筆者是嚴格執(zhí)行差異化房貸政策的堅定支持者。差異化住房信貸政策目的在于抑制投機投資性需求，而不是抑制自住型的首套購房需求。嚴格執(zhí)行差異化住房信貸政策要求一手抑制投資投機型需求，另一手大力支持自住型首套購房貸款需求，滿足普通大眾住有所居的基本生存要求。

從宏觀經(jīng)濟面分析，對經(jīng)濟拉動力較大的房地產(chǎn)業(yè)受調(diào)控影響，受投資投機性需求被抑制影響，拉動力必然大幅下降，彌補其拉動力下降對經(jīng)濟的影響要依靠保障性住房投資和自住型住房需求來遞補。如果差異化住房信貸政策被弱化，首套購房貸款門檻被提高，那么，將不利于弱化樓市調(diào)控對經(jīng)濟帶來的過大沖擊。

因此，央行提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”，無論從信貸滿足個人合理首套購房需求看，還是從宏觀經(jīng)濟面分析，都是非常必要的。但是，一定要防止出現(xiàn)一些商業(yè)銀行借機放松房貸政策，甚至地方政府、開發(fā)商等借機放大為樓市調(diào)控政策開始放松，以此忽悠市場、誤導(dǎo)市場的苗頭。

近期，關(guān)于樓市調(diào)控政策高層釋放出的幾種表述很容易被錯誤解讀，進而成為全面放松樓市調(diào)控的借口。一是國務(wù)院第六次全體會議要求 “逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”；二是李克強副總理在保障性住房公平分配工作座談會上指出：“繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)，通過發(fā)揮市場機制的作用，依托商品房市場解決多數(shù)居民的多層次住房需求問題。”高層對“增加普通商品住房供應(yīng)，發(fā)揮市場機制作用”的調(diào)子似乎越來越高了。三是央行突然提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”。

因此，一定要嚴格地、不折不扣地、原原本本地執(zhí)行樓市調(diào)控政策特別是限購、限貸和稅收政策，一定要防止借機向市場釋放樓市調(diào)控全面放松的信號，以干擾已經(jīng)形成的房價下行的市場預(yù)期，進而徹底顛覆樓市調(diào)控政策，使得來之不易的調(diào)控成果毀于一旦。