每經(jīng)網(wǎng) 2012-08-10 15:14:15
調(diào)控兩年,在限購(gòu)、房產(chǎn)稅、合理房?jī)r(jià)多重壓力之下,行業(yè)起伏不定,多方博弈亦,從未間斷。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系大勢(shì)漸成,未來(lái)選擇被動(dòng)適應(yīng),還是迎接新挑戰(zhàn)?
調(diào)控兩年,在限購(gòu)、房產(chǎn)稅、合理房?jī)r(jià)多重壓力之下,行業(yè)起伏不定,多方博弈亦,從未間斷。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系大勢(shì)漸成,未來(lái)選擇被動(dòng)適應(yīng),還是迎接新挑戰(zhàn)?
8月10日,在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上,各位房地產(chǎn)及行業(yè)精英博鰲論劍---地產(chǎn)精英博鰲論劍可持續(xù)中國(guó)房地產(chǎn)之三:政策挑戰(zhàn)調(diào)控中的房地產(chǎn)。
以下為地產(chǎn)精英博鰲論劍實(shí)錄:
陶冬:大家好,我是瑞信的陶冬,今天在這里主持第三場(chǎng)對(duì)話。昨天,我在??跈C(jī)場(chǎng)下機(jī),走出機(jī)場(chǎng)之后發(fā)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)外面有9個(gè)商鋪,其中1個(gè)是咖啡店,一個(gè)是賣雜貨小吃的,剩下的全部是開(kāi)發(fā)商VIP房間。海南的這種情況也許稍微夸張了一點(diǎn),但我認(rèn)為這個(gè)折射出了中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀。
今天,中國(guó)的房地產(chǎn)是不是進(jìn)入了一個(gè)新的牛市?還是不過(guò)是進(jìn)到了一個(gè)小陽(yáng)春?中國(guó)房地產(chǎn)是不是出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)?還是只是一個(gè)小小的浪花之后又是長(zhǎng)江大水向東流?今天,很榮幸請(qǐng)到了7位嘉賓,一起來(lái)談?wù)撝袊?guó)房地產(chǎn)今后幾年的走勢(shì)。
賴國(guó)強(qiáng):大家好,大會(huì)邀請(qǐng)一個(gè)普通話說(shuō)得不好的做主持,我相信大家會(huì)感覺(jué)辛苦一點(diǎn)。我在這里簡(jiǎn)單介紹一下,這里包括住建部研究中心的秦虹女士,瑞銀證券的趙駒先生,協(xié)信地產(chǎn)劉愛(ài)明先生,富力地產(chǎn)趙沨先生,卓越集團(tuán)的張遠(yuǎn)先生,北京貝塔的杜麗虹女士,第一太平戴維斯的林木雄先生。每位嘉賓的發(fā)言是2-3分鐘,如果要加時(shí)請(qǐng)舉手。
最近,調(diào)控方式不變,市場(chǎng)已出現(xiàn)了回暖,調(diào)控之后將出現(xiàn)一個(gè)怎么樣的市場(chǎng)?請(qǐng)各位嘉賓講講對(duì)市場(chǎng)的判斷,哪位先講講?張總先講講吧,卓越也賣得不錯(cuò)。
張遠(yuǎn):對(duì)市場(chǎng)的判斷,應(yīng)該說(shuō)所有的數(shù)據(jù)都在證明一點(diǎn),價(jià)平量升,這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。今天的討論主題對(duì)于企業(yè)來(lái)講,宏觀政策這一塊兒企業(yè)的發(fā)言權(quán)不多,企業(yè)更多的是無(wú)可奈何,面對(duì)“閑不住的手”調(diào)控,企業(yè)要知道調(diào)控的邊界在哪里,知道手在動(dòng)就可以了。作為企業(yè)來(lái)講,在市場(chǎng)里面怎么生存,發(fā)展發(fā)展?房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,靠一批資金、一個(gè)樓盤,創(chuàng)造一個(gè)品牌,創(chuàng)造一個(gè)企業(yè)的奇跡已經(jīng)過(guò)去了。現(xiàn)在的發(fā)展階段到了,可能因?yàn)橐粋€(gè)毒地板,可能因?yàn)橐粋€(gè)戶型,可能因?yàn)橐粋€(gè)樓盤而毀掉一個(gè)品牌,而毀掉一個(gè)企業(yè)的時(shí)代了。所以,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,應(yīng)該更加謹(jǐn)慎,應(yīng)該更多關(guān)注自己產(chǎn)品的質(zhì)量,關(guān)注自己的產(chǎn)品是不是對(duì)路,是不是能夠滿足需求。那么,更多的企業(yè)應(yīng)該懷著敬畏的心情來(lái)面對(duì)市場(chǎng),懷著謙卑的心情來(lái)對(duì)待競(jìng)爭(zhēng)者,對(duì)于宏觀政策這一塊兒,說(shuō)實(shí)話,我只能適應(yīng)。
昨天,巴曙松先生講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏頂層設(shè)計(jì)的時(shí)候,企業(yè)只能考慮我的底層設(shè)計(jì),考慮戶型設(shè)計(jì),考慮一樓、二樓的設(shè)計(jì)。當(dāng)陳淮教授講公共汽車的座位賣給一個(gè)人不公平的時(shí)候,我們?cè)诳紤]怎么把一層樓賣給一家公司。宏觀和微觀層面考慮的事情不一樣,但是需求在未來(lái)是存在的,我理解需求就是需要+購(gòu)買力,需要是城市化進(jìn)程,購(gòu)買力是人們可支配收入的提高,加上中國(guó)老年人幫年輕人買房的習(xí)慣,也有,需要和購(gòu)買力都有,15-20年,應(yīng)該還不錯(cuò)。但是,在波動(dòng)期,企業(yè)怎么找到窗口期配合自己產(chǎn)品的推售和開(kāi)發(fā)節(jié)奏,我認(rèn)為這是企業(yè)自己要做好的事情,謝謝大家。
賴國(guó)強(qiáng):企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)品牌,對(duì)未來(lái)比較看好。但是,有沒(méi)有具體的措施和方法?等下再問(wèn)問(wèn)。請(qǐng)劉總講講自己的觀點(diǎn)。
劉愛(ài)明:其實(shí),這么多年以來(lái),我們看得時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)的是正常市場(chǎng)波動(dòng)周期五年、十年,短一點(diǎn)的是三年。但是,現(xiàn)在我們看到的是波動(dòng)周期越來(lái)越短,從城市交易量來(lái)看,可能很多市場(chǎng)的波動(dòng)周期是3-6個(gè)月,為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況?實(shí)際上,預(yù)測(cè)未來(lái)是預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的,因?yàn)橹芷谥挥?-6個(gè)月。
那么,我想講的主要問(wèn)題是宏觀調(diào)控的問(wèn)題。我覺(jué)得,現(xiàn)在不是調(diào)控的問(wèn)題,而是現(xiàn)在的調(diào)控不是宏觀調(diào)控,基本上變成了微觀調(diào)控,把市場(chǎng)周期弄成3-6個(gè)月。從現(xiàn)在的政策就知道,調(diào)控到戶型,調(diào)控到購(gòu)買資格,調(diào)控到一個(gè)小小的制度,甚至有可能直接變成約談,動(dòng)用這種手段來(lái)調(diào)控。那么,我說(shuō)它不是宏觀調(diào)控,究竟什么是宏觀調(diào)控呢?對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),哪些動(dòng)作才算是宏觀的?
其實(shí),原來(lái)我們做過(guò)一個(gè)研究,研究美國(guó)房地產(chǎn)的歷史,在二戰(zhàn)后研究它60年的房地產(chǎn)歷史。60年房地產(chǎn)歷史研究下來(lái),住宅行業(yè)及相關(guān)行業(yè)對(duì)于美國(guó)GDP的貢獻(xiàn)是25%,60年就只有這個(gè)數(shù)據(jù),25%是自住。我認(rèn)為,這是一個(gè)行業(yè)的定位?,F(xiàn)在,我們對(duì)這個(gè)行業(yè)沒(méi)有定位。如果你承認(rèn)它是自住,那自住需要的是穩(wěn)定,要有一整套宏觀的做法保持自住的穩(wěn)定,劇烈的陣痛對(duì)于自住來(lái)說(shuō)是完全承受不了的。
那么,要在座的所有嘉賓回答一個(gè)問(wèn)題,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家、對(duì)消費(fèi)者、對(duì)大眾意味著什么?不知道。我們沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的回答,沒(méi)有一個(gè)定位。所以,政策也就是五花八門,甚至現(xiàn)在討論預(yù)售,相當(dāng)于直接把柱子給砸了,就到了一個(gè)承受不了的局面,這樣的問(wèn)題都還在討論,就表示我們沒(méi)有共識(shí),沒(méi)有一整套規(guī)劃。從這套規(guī)劃開(kāi)始,我們研究需求量,研究供應(yīng)量,這其實(shí)是任何一個(gè)企業(yè)都會(huì)做的,企業(yè)都可以做十年戰(zhàn)略。我想,這些問(wèn)題需要大家研究,如果沒(méi)有這樣一個(gè)共識(shí)的話,沒(méi)有一個(gè)宏觀調(diào)控的話,未來(lái)就是非常難以預(yù)測(cè)的。否則,就會(huì)像陳淮昨天講的,他在另外一個(gè)海邊和在這個(gè)海邊談的問(wèn)題都不一樣。這樣的話,也就會(huì)導(dǎo)致調(diào)控目的和現(xiàn)實(shí)結(jié)果完全不一樣了,這個(gè)問(wèn)題值得大家深思。
賴國(guó)強(qiáng):請(qǐng)趙沨先生談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)。
趙沨:我是管海南區(qū)域的,說(shuō)說(shuō)海南的情況,說(shuō)說(shuō)對(duì)海南的看法吧。
海南的房子,我經(jīng)常形容成奢侈品,不是生活的必需品。所以,海南的房子受政策的影響比較大,特別是和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度更高一些,更加的敏感。城市的房子,年輕人要結(jié)婚,要升級(jí)換代,到了一定的時(shí)候必須去買,貴一點(diǎn)也得買,特別是看到越來(lái)越貴的時(shí)候更得買。但是,海南有點(diǎn)不一樣,是拿來(lái)養(yǎng)生、度假的,是另外一種需求的。所以,在銷售方面,可能整體的影響比較大。5-7月份的上漲,我覺(jué)得對(duì)海南沒(méi)有太大的影響。還有,海南的資源很獨(dú)特,對(duì)未來(lái)的房子銷售來(lái)說(shuō)是很有信心的,這些獨(dú)特的資源在中國(guó)其他地方是無(wú)法比擬的。所以,我對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很有信心的。
賴國(guó)強(qiáng):秦虹女士,7月份市場(chǎng)回升又回落,對(duì)后勢(shì)看待有沒(méi)有什么啟示可以告訴開(kāi)發(fā)商?
秦虹:第一點(diǎn),我們要理解房地產(chǎn)的屬性,有自住和投資兩個(gè)屬性。盡管,國(guó)家放松貨幣政策,刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,投資基礎(chǔ)設(shè)施,但是堅(jiān)決不放房地產(chǎn),如果貨幣松了,房地產(chǎn)的自住屬性就會(huì)受到影響,我們始終要有這樣一個(gè)概念,從政策研究的角度來(lái)講也要重視這一點(diǎn)。其實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)受外界貨幣政策的影響是非常大的。去年,大家說(shuō)限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)有很大的影響,在我看來(lái)是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)影響最大,我們的政策沒(méi)有變,沒(méi)有動(dòng)搖也沒(méi)有松,政府松的是首次置業(yè)對(duì)象。但是,市場(chǎng)變了。
第二點(diǎn),我認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠投資性需求來(lái)支撐。也就是說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有投資性市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)就完蛋了?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有投資性需求,中國(guó)經(jīng)濟(jì)就完蛋了?那只能說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的脆弱性。所以,我們抑制投資、投機(jī)需求,滿足合理化自住需求是一整套政策,可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)堅(jiān)持。那么,投資、投機(jī)性需求去掉以后,剩下的主要是自住性需求,自住性需求在三五年內(nèi)應(yīng)該是常數(shù),不像投資性、投機(jī)性需求可以買四五套,也可以買四五十套,那是沒(méi)法估計(jì)的,而自住性需求是可以估算到的。所以,市場(chǎng)在三五年的周期中大致是穩(wěn)定的。
賴國(guó)強(qiáng):保護(hù)自住性需求,壓抑投資、投機(jī)性需求。趙駒先生,您認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)下半年會(huì)是一個(gè)什么走勢(shì)呢?
趙駒:我不是研究房地產(chǎn)的,主要是做股本發(fā)行的,我的一個(gè)大觀點(diǎn)是從材料分析情況。我覺(jué)得,房地產(chǎn)公司在未來(lái)一段時(shí)間從需求來(lái)講,應(yīng)該是有來(lái)自各個(gè)方面的需求,投資的、自住的等等需求,在市場(chǎng)上還是占一個(gè)非常主要的作用。從開(kāi)發(fā)商來(lái)講,主要看上市公司的數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)還是可以的,房地產(chǎn)行業(yè)的輿論影響也是比較大的,在各種各樣的輿論中感覺(jué)到房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響比較大。但是,從數(shù)據(jù)來(lái)看,我整理了25家上市房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù),上半年下降了15家,上升了15家,綜合起來(lái)還是上升了。這就說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況應(yīng)該還是比較穩(wěn)的,沒(méi)有出現(xiàn)2008年那樣大幅度的硬著陸,大幅度的下降。我們感覺(jué),歷次調(diào)整,房企要應(yīng)對(duì)各方面的考量。所以,我的體會(huì)是房地產(chǎn)公司要比金融行業(yè),特別是投資銀行的日子要好過(guò)很多。
另外,看3-5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景,陶總比較悲觀。那么,我們?cè)趪?guó)內(nèi)發(fā)A股不能發(fā),是政府的原因,停止了發(fā)行。香港市場(chǎng)上發(fā)不了股票,主要是投資者對(duì)未來(lái)有自己的考量,總覺(jué)得沒(méi)到底,陶總也說(shuō)了,有可能未來(lái)4-5年是一個(gè)真的底,他就覺(jué)得這個(gè)時(shí)候來(lái)做股本投資不合適,股本投資是看未來(lái)嘛,他們心里頭是忐忑不安的?,F(xiàn)在,我們?cè)谙愀凼袌?chǎng)上做IPO,2倍、3倍市盈率你干不干?非常之低,自從萊蒙國(guó)際之后就沒(méi)有新的發(fā)行了。債券還是有一些發(fā)行,三年的發(fā)行,他們覺(jué)得可以,那我們就做債券的發(fā)行。
在寬松貨幣政策下,經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng),我相信盡管之前有很多的宏觀調(diào)控,貨幣量非常之大,這些大貨幣量一定會(huì)支撐需求,購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)品。你承認(rèn)也好,不承認(rèn)也好,城鎮(zhèn)化還是要發(fā)展,還是一個(gè)過(guò)程,還是一個(gè)階段,還是要有增長(zhǎng),會(huì)帶動(dòng)需求的。英國(guó)、美國(guó)有些房子有一兩百年的歷史,我們的房子并沒(méi)有到市場(chǎng)需求見(jiàn)底的時(shí)候,未來(lái)這個(gè)行業(yè)還是會(huì)比較穩(wěn)健的。
賴國(guó)強(qiáng):除了住宅以外,這幾年看到開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到了綜合體和商業(yè)地產(chǎn),對(duì)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)又有什么啟示呢?請(qǐng)林總先講講。
林木雄:其實(shí),我想先回憶一下幾位嘉賓講的論點(diǎn)。本身作為全球五大物業(yè)集成公司之一,本身對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展也有一些看法。我先講一下企業(yè)今年所出現(xiàn)的狀況吧,在中國(guó)區(qū)的過(guò)去十年,每年的營(yíng)業(yè)都是有增長(zhǎng)的,今年開(kāi)始有一點(diǎn)兒不對(duì)勁,上半年的業(yè)績(jī)下調(diào)了,這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的,什么原因下調(diào)呢?我們分析了一下,我們服務(wù)的客戶大部分是上市房地產(chǎn)公司的,也服務(wù)一些未上市房地產(chǎn)公司的客戶,未上市房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要是賣房的回籠,還有就是銀行的貸款?,F(xiàn)在,有一些客戶該給的錢沒(méi)有給,這個(gè)情況比較嚴(yán)重,就是限購(gòu)、限貸的問(wèn)題,房子賣不出去,資金回不來(lái),影響了我們的業(yè)績(jī)。
關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題,我倒覺(jué)得調(diào)控不調(diào)控,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面,國(guó)家肯定是什么事都要調(diào),要控的。但是,怎么調(diào)?怎么控?我倒覺(jué)得今天可以討論一下。剛才,有一些嘉賓也講了,房產(chǎn)稅到底有沒(méi)有效果?我希望嘉賓也講講這個(gè)問(wèn)題。
賴國(guó)強(qiáng):下面,請(qǐng)杜總介紹一下自己的觀點(diǎn)。
杜麗虹:我的觀點(diǎn)是一向都不贊成地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注短期的調(diào)控或預(yù)期,地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多心思去研究行業(yè)趨勢(shì)變動(dòng)的話,那就離死不遠(yuǎn)了。如果你現(xiàn)金流不好的話,那就趁著市場(chǎng)好趕緊賣房子;如果你現(xiàn)在還有富余資金,還可以平穩(wěn)度過(guò)的話,那你就花心思研究政策的變動(dòng)、微調(diào),不如去想想長(zhǎng)期發(fā)展模式。
因?yàn)?,從短期?lái)說(shuō),任何一個(gè)分析師不能預(yù)測(cè)到下半年或明年的政策會(huì)怎么變動(dòng),影響的因素除了國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)際的很多因素,誰(shuí)也沒(méi)有辦法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把控。但是,從長(zhǎng)期來(lái)看有些趨勢(shì)是明顯的,一方面我同意中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)10-20年還會(huì)是一個(gè)向上發(fā)展的行業(yè)。但是,另外一方面也很明顯,中國(guó)的土地紅利確實(shí)是在快速地衰減。因?yàn)?,城市化的比例已?jīng)達(dá)到了50%,未來(lái)進(jìn)城的速度是下降的,還要人民幣升值這些推動(dòng)土地紅利上升的因素也存在很多不確定性。剛才,陶總也講到未來(lái)人民幣升值還是貶值?都是不確定的事情。那么,在這樣一個(gè)情況下,地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利是衰減的。在這種情況下,地產(chǎn)企業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),你所能做的不是想辦法和政策博弈賺土地的錢,而是怎么樣使自己進(jìn)行更好的模式定位、模式轉(zhuǎn)型,變被動(dòng)為主動(dòng),如果你總是跟著政策跑,那你肯定是被動(dòng)的,如果你自己有一個(gè)很好的戰(zhàn)略定位、模式轉(zhuǎn)型和效率提升的話,企業(yè)就會(huì)有一個(gè)比較主動(dòng)的發(fā)展空間,也不會(huì)隨著短期的政策調(diào)控有很大的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的波動(dòng)。
所以,我個(gè)人的觀點(diǎn),今天的主題是被動(dòng)還是主動(dòng)?我覺(jué)得,如果你總是跟著政策跑,總是關(guān)注政策,政策好了你就賺一把,政策不好了你就出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機(jī),那你總是被動(dòng)的。如果你主動(dòng)地去進(jìn)行自己模式的轉(zhuǎn)型,去進(jìn)行自己發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的話,那政策對(duì)你的影響就是比較小的,那你可能在這場(chǎng)叫博弈也好,還是叫什么也好的時(shí)間里,你就是主動(dòng)的一方。
賴國(guó)強(qiáng):嘉賓已經(jīng)依次發(fā)言了,下面是選擇性發(fā)言。杜總提到要化被動(dòng)為主動(dòng),我們應(yīng)該主動(dòng)出擊,我也想在這里講講中原是如何面對(duì)這種局面的。
在座的有開(kāi)發(fā)商,有投資企業(yè),你們作為行業(yè)的一份子,你們是選擇主動(dòng)出擊嗎?行業(yè)中還是有機(jī)會(huì)的,這些機(jī)會(huì)遇到誰(shuí)的手中?開(kāi)發(fā)商有不少去主動(dòng)拍地,在座的開(kāi)發(fā)商會(huì)去選擇爭(zhēng)奪土地嗎?或者是以住宅為主的轉(zhuǎn)型到非住宅類?未來(lái)住宅可能會(huì)受到更多的調(diào)控,住宅的發(fā)展可能會(huì)更加激烈,一、二、三線城市可能發(fā)展也飽和了,要不要轉(zhuǎn)戰(zhàn)四、五線城市呢?策略上怎么改變?我想,應(yīng)該有不同點(diǎn)的著重討論,陶總也可以給一些意見(jiàn)?,F(xiàn)在,我們作為中介公司,面對(duì)改變,我們會(huì)去主動(dòng)改變,我們公司在革新,面對(duì)市場(chǎng)的改變要改變的話,你們會(huì)做什么舉動(dòng)?
林木雄:我覺(jué)得主動(dòng)回應(yīng)市場(chǎng)是最重要的,從一個(gè)企業(yè)的角度去談這個(gè)問(wèn)題吧。剛才,一些嘉賓也講到國(guó)內(nèi)投資性需求是很強(qiáng)的,我們公司已經(jīng)做了兩年了,一方面是限購(gòu),另一方面有需求到其他沒(méi)有限購(gòu)的地方去買房子。舉一個(gè)例子,最近在倫敦拿了一個(gè)項(xiàng)目,拿到亞太地區(qū)賣,特別是在香港,一天就全部賣光了,100多套的房子,主要的買家都是住在新加坡、加拿大的國(guó)內(nèi)人去買,不是說(shuō)你住在這里就不能去別的地方投資了,在倫敦有房子,在紐約也可以有房子,我們看到了這個(gè)機(jī)遇,就拿了一些海外的項(xiàng)目來(lái)做業(yè)務(wù)上的拓展。
賴國(guó)強(qiáng):提到營(yíng)銷方法的改變,異地的房子,最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往國(guó)內(nèi)推。
林木雄:我們這邊已經(jīng)在做,大家都知道萬(wàn)科已經(jīng)在香港買了一家上市公司,我們的客戶碧桂園在馬來(lái)西亞也有一個(gè)項(xiàng)目,我們?cè)趲退麄冏銮捌诠ぷ骱弯N售工作。那么,這些是不是適應(yīng)市場(chǎng)的一些策略?我覺(jué)得應(yīng)該是的。
劉愛(ài)明:這個(gè)話題是很有意思的一個(gè)話題,我不太同意林總的觀點(diǎn),企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化是一個(gè)永恒的主題,沒(méi)有調(diào)控的話,97年的亞洲金融危機(jī)也搞得天翻地覆,如果沒(méi)有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力,企業(yè)是活不下去的。這個(gè)時(shí)候,走出去是不太好的,你在中國(guó)市場(chǎng)里都做不好,走出去怎么會(huì)做得好?在一個(gè)溫室里面的花朵都長(zhǎng)不好,走出去肯定會(huì)必死無(wú)疑。所以,我認(rèn)為走出去不是一個(gè)最好的策略,拋開(kāi)政策調(diào)控不談,如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,企業(yè)就應(yīng)該具備這樣的能力。
賴國(guó)強(qiáng):面對(duì)市場(chǎng)的變化,你們有什么對(duì)策?
劉愛(ài)明:其實(shí),我覺(jué)得中國(guó)的企業(yè)普遍缺乏一種把企業(yè)往“深”做的能力。比如,招商運(yùn)營(yíng),中國(guó)這么多家招商的企業(yè),有幾家把招商運(yùn)營(yíng)得很好的?但是,我們是做商業(yè)地產(chǎn),重點(diǎn)還是在地產(chǎn),你不懂招商經(jīng)營(yíng)也可以做地產(chǎn),但做商業(yè)地產(chǎn)還要做打造商業(yè)氛圍,如何在這個(gè)市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力,這才是你的本事。
張遠(yuǎn):我們只能無(wú)可奈何的接受調(diào)控政策,我沒(méi)法主動(dòng)。但是,我要主動(dòng)地去適應(yīng)市場(chǎng),這個(gè)不能被動(dòng)。卓越從2004、2005就開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),算是比較早一點(diǎn)的,卓越一直秉承著住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的模式,住宅不好賣的時(shí)候,商業(yè)賣得還可以,住宅賣得好的時(shí)候,商業(yè)還可以持有一段時(shí)間,對(duì)我來(lái)說(shuō)抗波動(dòng)的能力就要強(qiáng)一點(diǎn)。但是,大家知道,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的話,平均收益可能就比某一個(gè)時(shí)期的單項(xiàng)產(chǎn)品要多一點(diǎn)。對(duì)于卓越來(lái)講,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是未來(lái)發(fā)展生根的問(wèn)題,還是要堅(jiān)持兩條路走的策略,實(shí)際上還是為了抗風(fēng)險(xiǎn),為了適應(yīng)市場(chǎng)。我覺(jué)得,各個(gè)企業(yè)有各個(gè)企業(yè)的做法,各個(gè)企業(yè)也有各個(gè)企業(yè)的條件,各個(gè)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也不一樣,做法說(shuō)會(huì)有一些微調(diào)。剛才,杜總講到中國(guó)土地紅利也慢慢消失了,除了央企和國(guó)企資本成本低,拿大面積地塊的方式可能在現(xiàn)在就不適宜了,有可能拿一塊地就開(kāi)發(fā),拿一塊地就開(kāi)發(fā),土地紅利那一塊兒要持有的話,可能成本還更高一些,土地市場(chǎng)也有一些變化,企業(yè)也要作相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講,土地紅利確實(shí)在慢慢過(guò)去。
賴國(guó)強(qiáng):在座的其他嘉賓有沒(méi)有要補(bǔ)充的?
趙沨:企業(yè)就不說(shuō)了,還是說(shuō)說(shuō)我自己對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷吧。十八大很快要召開(kāi)了,我覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是必然的,是必須的,是一定會(huì)保持一定的速度在發(fā)展的。但是,在兩屆領(lǐng)導(dǎo)人交接棒的時(shí)候,是不是前一屆幫后一屆多做點(diǎn)事情,壓一壓速度,在保證執(zhí)政黨統(tǒng)治地位的前提下,下一屆領(lǐng)導(dǎo)是不是有更多的余地來(lái)做呢?在接棒的時(shí)候,前面那個(gè)人還在飛奔的話,后面的人很難接住這根棒。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我個(gè)人覺(jué)得會(huì)有一段時(shí)間的低潮。但是,在新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上去之后,只要執(zhí)政黨的統(tǒng)治不變,一定會(huì)保證發(fā)展。而中國(guó)發(fā)展的方法,促進(jìn)它發(fā)展的方法很多,簡(jiǎn)單說(shuō)一下,我有一個(gè)同學(xué)在發(fā)改委,堆在那里待批的項(xiàng)目一大堆,他說(shuō)要發(fā)展就批掉一半,到底不是純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),還是有很多方法去做。所以,我想,明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)該會(huì)相對(duì)有些松動(dòng)吧。
賴國(guó)強(qiáng):臺(tái)下的嘉賓有沒(méi)有需要提問(wèn)的?
提問(wèn):我是來(lái)自住在杭州網(wǎng)的記者,想請(qǐng)問(wèn)秦主任,江部長(zhǎng)說(shuō)限購(gòu)是迫不得已的政策,聯(lián)網(wǎng)后就可以解除了。但是,您剛才表達(dá)的似乎是限購(gòu)還將遙遙無(wú)期。江部長(zhǎng)說(shuō)的聯(lián)網(wǎng)就可以解除了,這是什么意思?和房產(chǎn)稅有關(guān)系嗎?大家都在猜測(cè)。但是,江部長(zhǎng)沒(méi)有回答這個(gè)問(wèn)題。如果有可能的話,我想問(wèn)一下陶冬先生,剛才你說(shuō)的天花板在四五年后必有一跌,是出于什么樣的依據(jù)?你的依據(jù)是全世界物業(yè)有一個(gè)基本的水準(zhǔn),是這個(gè)意思嗎?你剛才舉了歐洲的例子,舉了東京的例子,謝謝。
秦虹:謝謝你的提問(wèn),我好象沒(méi)說(shuō)限購(gòu)遙遙無(wú)期吧?
提問(wèn):您的意思是至少現(xiàn)在還不能解除。
秦虹:現(xiàn)在,抑制投資、投機(jī)性需求的政策組合包括了限購(gòu)和限貸。但是,我個(gè)人認(rèn)為限貸的作用比限購(gòu)還要大一些,限購(gòu)只限了49個(gè)城市。
提問(wèn):為什么對(duì)限購(gòu)還這么敏感?連浙江義烏停了幾個(gè)月的時(shí)間,變成了現(xiàn)在必須執(zhí)行,甚至還要問(wèn)責(zé)。
秦虹:對(duì),限購(gòu)只限制在哪些城市呢?一是副省級(jí)以上的城市必須限購(gòu);二是非副省級(jí)以上的其他城市房?jī)r(jià)高、漲得快,供求關(guān)系緊張的地方也要限購(gòu)。所以,我估計(jì)浙江限購(gòu)的城市是最多的,可能過(guò)去房?jī)r(jià)也是漲得比較快的,供需矛盾比較緊張的地方,也就要限購(gòu)了。
提問(wèn):秦主任能預(yù)測(cè)一下什么時(shí)候?qū)?huì)取消限購(gòu)嗎?
秦虹:這是決策行政者的職能,這是沒(méi)法預(yù)測(cè)的。
提問(wèn):房產(chǎn)稅能否替代限購(gòu)嗎?
秦虹:要看房產(chǎn)稅的稅制是如何設(shè)計(jì)的,如果設(shè)計(jì)的稅率比較高,面比較廣,那可能是可以替代的;反之,就不可以。所以,要看將來(lái)房產(chǎn)稅的稅制是怎么設(shè)計(jì)的。
提問(wèn):為什么重慶可以不限購(gòu)呢?
秦虹:?jiǎn)枂?wèn)當(dāng)時(shí)咱們的領(lǐng)導(dǎo)吧,我不知道,哈哈,這個(gè)原因我不知道。因?yàn)?,限?gòu)是國(guó)八條明確規(guī)定的,不是我說(shuō)的。
陶冬:我認(rèn)為有幾個(gè)盲區(qū),第一個(gè)盲區(qū)是把房地產(chǎn)的起起落落全歸結(jié)于政府,的確中國(guó)是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì),中國(guó)政策對(duì)房地產(chǎn)有極其重要的影響,這個(gè)我絕對(duì)不否認(rèn)。那么,政府的政策如何走,對(duì)短期的房地產(chǎn)走勢(shì)非常重要。
昨天晚上談的時(shí)候,有一個(gè)重要觀點(diǎn)是政府在不斷地亂搞,搞得大家雞犬不寧。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)十分重要,如果把房地產(chǎn)搞下去,經(jīng)濟(jì)就下去了,這不是中國(guó)的特例,全世界都知道這回事,你覺(jué)得美國(guó)人不知道房地產(chǎn)下去美國(guó)經(jīng)濟(jì)就下去了嗎?你覺(jué)得英國(guó)人不知道房地產(chǎn)下去英國(guó)經(jīng)濟(jì)就下去了嗎?你覺(jué)得西班牙人不知道房地產(chǎn)下去西班牙就破產(chǎn)了嗎?都知道。但是,政府只能在一定時(shí)間、一定范圍、一定力度下對(duì)房地產(chǎn)施加影響。我個(gè)人認(rèn)為,在今后一兩年,中國(guó)政府的政策對(duì)于房地產(chǎn)是有影響的,甚至影響是非常大的,我也不排除中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)有一輪小陽(yáng)春。但是,我相信地球是有吸引力的。
第二個(gè)盲區(qū)是房地產(chǎn)有周期。當(dāng)住房的庫(kù)存量大到一定程度,當(dāng)信貸擴(kuò)張到了無(wú)以維系的地步,哪怕政府不管,不抓,甚至放任,中國(guó)房地產(chǎn)還是有周期。這一點(diǎn),我們不要產(chǎn)生誤解,的確政策對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)極其重要。但是,除了政策之外的那些因素,我希望大家在看房地產(chǎn)走勢(shì)的時(shí)候,至少用眼睛的余光也去瞄一眼。同時(shí),房地產(chǎn)有周期的另外一個(gè)含義,這一次房?jī)r(jià)往下跌的話,也沒(méi)什么大不了的,經(jīng)濟(jì)有周期,房地產(chǎn)也有周期,哪怕房地產(chǎn)往下走了一輪,它還會(huì)有起來(lái)的。那么,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,并不是全部要投機(jī)押寶押在這個(gè)周期什么時(shí)候下去,什么時(shí)候起來(lái)?而是要像諸多講者講到的,我們要做轉(zhuǎn)型,要把企業(yè)做好,要把品牌做好,在房地產(chǎn)周期的起起落落中立于不敗,把企業(yè)做得更大更強(qiáng)。
那么,我為什么認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)幾年之后可能會(huì)有一個(gè)比較大的調(diào)整?剛才,我講了一部分,我認(rèn)為中國(guó)的貨幣政策周期今后幾年會(huì)陸續(xù)加緊,而不是放松;我認(rèn)為中國(guó)的貿(mào)易順差會(huì)減少,甚至變成逆差,外匯帳款是流動(dòng)性制造的第一代人群,我認(rèn)為聯(lián)儲(chǔ)幾年后會(huì)退出QE,我認(rèn)為人民幣會(huì)和美元掛鉤,聯(lián)儲(chǔ)退出流動(dòng)性會(huì)有非常大的影響,這是我剛才演講中講的三個(gè)要素。
同時(shí),我們看看全球經(jīng)濟(jì)。今天的新興市場(chǎng)是遍地亂象,為什么?因?yàn)槁?lián)儲(chǔ)在嘩啦啦印鈔票,歐洲銀行在嘩啦啦印鈔票,日本銀行在嘩啦啦印鈔票,但錢不在他們自己手上,錢去了哪里?去了新興市場(chǎng)。為什么前幾年外匯儲(chǔ)備每個(gè)月漲?熱錢往里流?使得我們的流動(dòng)性往上走。但是,今天我們看到許許多多亂象,中國(guó)的情況不談,談?dòng)《?,印度的基礎(chǔ)設(shè)施遍地開(kāi)花,印度人沒(méi)錢,哪來(lái)的錢?全是在國(guó)際的債市上借的,三年的基建項(xiàng)目,長(zhǎng)債短借是走向毀滅的開(kāi)始。
那么,我認(rèn)為這場(chǎng)危機(jī)從美國(guó)危機(jī)開(kāi)始,今天講的歐債危機(jī)是中場(chǎng)揭幕,這場(chǎng)危機(jī)的最終收尾是新興市場(chǎng),包括中國(guó)的房地產(chǎn),謝謝。
賴國(guó)強(qiáng):非常感謝在座的七位嘉賓和兩位客串主持人,謝謝大家。
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