每經(jīng)編輯｜趙曉,    

◎趙曉（北京科技大學(xué)教授）

房價上漲，調(diào)控措施出臺，再上漲，再調(diào)控……慣性的思維和邏輯的循環(huán)好像永無止境，房地產(chǎn)調(diào)控實際效果卻一直難如人意。這次的“國五條”并不是什么新政策，仍是對以往調(diào)控政策的再次重申而已。

雖然我國的房地產(chǎn)調(diào)控措施還需要進(jìn)一步的細(xì)化和完善，但大方向是正確的，特別是住房差別化調(diào)控體系的逐步建立更是值得肯定。但是，為什么屢次調(diào)控，卻都一次次淪為“空調(diào)”呢？除了城市化進(jìn)程加速推進(jìn)、全球貨幣泛濫等現(xiàn)實因素外，筆者以為，調(diào)控政策沒能有效執(zhí)行是最直接的原因。

先看供給調(diào)控政策。2005年，“國八條”和“新國八條”就明確提出要“大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“保證中低價位、中小戶型住房的有效供給”。2006年規(guī)定，建筑面積90平方米以下住房所占比重必須達(dá)到70%以上。2007年強(qiáng)調(diào)這一政策絲毫不得打折。筆者沒有找到最近的數(shù)據(jù)，但發(fā)改委在2007年曾經(jīng)公布過90平方米以下普通商品房投資僅占商品住宅投資的17.2%。

再來看土地供應(yīng)計劃。為保障住房有效供應(yīng)，2010年國土資源部首次組織在全國范圍內(nèi)編制住房用地計劃，并于當(dāng)年4月下旬公布了18.5萬公頃的住宅用地供應(yīng)計劃，同比增長140%。2011年土地供應(yīng)計劃增加到21.8萬公頃，2012年縮減為15.93公頃。而住宅用地的實際供應(yīng)呢？據(jù)中指院一項關(guān)于土地市場橫向的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010~2012年，全國土地供應(yīng)計劃完成率不足七成。

再看需求調(diào)控政策。從我國的現(xiàn)實情況看，房地產(chǎn)調(diào)控最重要的還是“抑需求”，特別是抑制投資性需求。一些手上集聚大量資金的投資者，為了應(yīng)對通脹，確保財富保值，炒房之風(fēng)一時風(fēng)行。炒房暴富的示范效應(yīng)導(dǎo)致房價的持續(xù)飆升和非理性的再投資沖動，同時也使得我國房地產(chǎn)演化成了有錢人的儲錢罐。

雖然從2005年3月開始，我們就提出要“將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制”，并明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任”，2010~2012年我們也多次提出要實行問責(zé)制。但，有誰完成了調(diào)控目標(biāo)呢？又有誰被問責(zé)了呢？土地供應(yīng)計劃沒完成問責(zé)了嗎？在限購政策上做小動作問責(zé)了嗎？沒有完成房價上漲定量目標(biāo)問責(zé)了嗎？沒有，都沒有。

其實，我們一直把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)做短期的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，而不是一項長期的經(jīng)濟(jì)和社會政策。調(diào)控政策一直得不到有效執(zhí)行背后的深層原因，是我國過去十年的經(jīng)濟(jì)騰飛對房地產(chǎn)的過度依靠，以及地方財政對“土地財政”的依賴成癮。過去十年間，以“地根”撬動“銀根”，以“房地產(chǎn)”創(chuàng)造“GDP”的模式，一直是地方政府間經(jīng)濟(jì)競爭的法寶和政績的最快最好體現(xiàn)。所以說，土地財政助推高房價，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當(dāng)前的種種現(xiàn)實背景下，地方政府的無奈或默許之舉。由此，出臺再多的調(diào)控措施又能有什么大作用呢？

行文至此，想起讀大學(xué)時軍訓(xùn)教官教我們?nèi)绾未虬?。他告訴我們，首先要知道靶在哪里，其次要掌握正確的打靶姿勢，最后在練習(xí)時如果不好好練，教官是要來踢屁股的。房地產(chǎn)調(diào)控要想見效果，是不是也應(yīng)該適當(dāng)?shù)靥咛咂ü赡兀?/p>