每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自海南三亞    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自海南三亞

今年以來，從地方政府賣地潮愈演愈烈，到各大城市地王紀(jì)錄不斷被刷新，再到房企提前完成半年銷量目標(biāo)，在嚴(yán)苛的政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)似乎從未偏離過增長(zhǎng)軌道。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，其之所以看起來“大到不能倒”，令調(diào)控效果難以彰顯的根本原因，不在企業(yè)的逐利本性，而是貨幣政策和土地財(cái)政等根本因素沒有變化。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，2013年及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心與主體應(yīng)當(dāng)是改革，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是進(jìn)一步改革最重要的推動(dòng)力。

昨天（8月14日）開幕的2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與體制正在進(jìn)入新一輪變革，房地產(chǎn)行業(yè)亦如此，這一背景令這一主題顯得更有深意。2013年，宏觀經(jīng)濟(jì)亟需破局，在歷經(jīng)多年政策調(diào)控之后，又逢新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇，房地產(chǎn)出路何在？如何展現(xiàn)新的力量？

在2013年博鰲論壇開幕前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾有一個(gè)著名觀點(diǎn)：新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)沒有任何關(guān)系。但在昨天（8月14日）的論壇上，任志強(qiáng)從1000萬戶棚改中算出了政府所需要的投資——1.2萬億元，以及這些投資資金的來源——賣地收入。

昨日，任志強(qiáng)在博鰲論壇上發(fā)表演講，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)今年的預(yù)測(cè)，他說，“我們認(rèn)為全年可能是平穩(wěn)的，就是有增長(zhǎng)，但不是大上大下，這是我們?cè)诓荒芡耆宄乱粚谜诜康禺a(chǎn)政策上會(huì)采取什么特殊做法的情況下，所得出的結(jié)論。”

事實(shí)上，這不僅僅是任志強(qiáng)一人的觀點(diǎn)，在今年的博鰲論壇上，所有嘉賓都覺得很難看清政策的下一步趨勢(shì)，對(duì)政策趨勢(shì)的迷茫，成為今年博鰲地產(chǎn)論壇與往年最大的差別。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立是首要問題/

在7月份的一次采訪中，對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，任志強(qiáng)直言，摸不清政策走勢(shì)，放棄預(yù)測(cè)。此言一出，眾人嘩然，“預(yù)測(cè)帝都預(yù)測(cè)不了房?jī)r(jià)了”成為此后幾天人們最熱衷的話題。

“我把一、二季度的政治局會(huì)議的新聞稿放在一起對(duì)比了一下，一共9個(gè)字就變了6個(gè)，這說明什么問題，得想想。”任志強(qiáng)身后的大屏幕上，是他提前準(zhǔn)備好的PPT，看似拋給大家一個(gè)開放式的命題，但答案，他也許已經(jīng)找到了一大半。

“一季度說是穩(wěn)增長(zhǎng)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)；二季度變成穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革。也就是說對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，前面判斷錯(cuò)了？還是說這3個(gè)月就發(fā)生了那么大的變化？我們沒搞懂，也許是摸哪個(gè)石頭摸錯(cuò)了，要重新摸一下。”任志強(qiáng)直言，之所以自己表示“看不懂”,源于政策生變。

從去年的“堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，到今年初“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，“也就是說這兩次會(huì)議發(fā)生了很多變化，所以我看了半天，實(shí)在不清楚到了9月份，第三季度會(huì)議的時(shí)候又會(huì)有一個(gè)什么說法。”任志強(qiáng)說。

“房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”成為論壇的焦點(diǎn)。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來，這需要更多采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段進(jìn)行調(diào)控，“完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。其中也包括：應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設(shè)、工程質(zhì)量、分配、退出和運(yùn)營(yíng)管理等方面的工作。”

任志強(qiáng)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前的問題，首要便是長(zhǎng)效機(jī)制的建立，“長(zhǎng)效機(jī)制里可能涉及的一方面是制度問題，這是在李克強(qiáng)總理6條講話中的第二條，土地制度問題。一旦土地制度問題從根本上得到解決，我想沒有18億畝紅線了，如果土地完全私有化了，對(duì)房地產(chǎn)來說是一個(gè)重大的政策變化。”

任志強(qiáng)表示，現(xiàn)在已經(jīng)看到新一屆政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了一些開放，比如說金融問題、利率問題、微小企業(yè)的問題等等，已經(jīng)有很多動(dòng)作了，但究竟開放程度會(huì)如何，目前并不好說。“如果土地市場(chǎng)更加開放、自由，也許對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有影響。”他說。

對(duì)于房?jī)r(jià)的漲幅，任志強(qiáng)用了“平穩(wěn)”二字來總結(jié)。任志強(qiáng)解釋稱，這是在不能完全弄清楚中央政府對(duì)房地產(chǎn)政策會(huì)采取什么樣的特殊做法的情況下，所得出的結(jié)論。

1.2萬億將投向1000萬戶棚改/

任志強(qiáng)看到了城鎮(zhèn)化的另一面，所以他敢于潑給開發(fā)商一盆冷水，“真正的城鎮(zhèn)化與開發(fā)商沒什么關(guān)系。”

之所以此前持有“城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)無關(guān)”的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的第一步是把農(nóng)民從土地上解放出來。“不把農(nóng)民從土地上解放出來，搞什么城鎮(zhèn)化？”任志強(qiáng)曾如此反問。

在其看來，城鎮(zhèn)化的核心是如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存方式的成功轉(zhuǎn)變，通過大量民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來創(chuàng)造就業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)他所理解的“城鎮(zhèn)化”。但這更多的是停留在政策層面的城鎮(zhèn)化，對(duì)于實(shí)際運(yùn)行中的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，與房地產(chǎn)開發(fā)依然有著千絲萬縷的聯(lián)系。

也正因如此，在昨日博鰲論壇的現(xiàn)場(chǎng)，任志強(qiáng)詳解了關(guān)于城鎮(zhèn)化的一些“數(shù)字”。

“2013年到2017年，有1000萬套的棚改，而在北京門頭溝區(qū)的試點(diǎn)，大概有3萬多戶、10萬多人的棚戶區(qū)改造。”任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，中央政府最近提出，為1000萬套棚戶區(qū)改造要提供2400億元，另外開發(fā)行要提供約8000億元，解決一半的投入資金。“國(guó)開行正式發(fā)布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000億，5年加起來要超過8000億，地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)保、棚改等等，地方政府需要投資就有1.2萬億了。”

這1.2萬億元從何而來？“只有賣新增土地。”任志強(qiáng)直言，繞了一圈，城鎮(zhèn)化的落腳點(diǎn)依然回歸到了土地上。任志強(qiáng)并沒有否認(rèn)此前的觀點(diǎn)，而是言辭犀利地將觀點(diǎn)轉(zhuǎn)移到由此所帶來的土地價(jià)格上漲的現(xiàn)狀。

即便地價(jià)飆漲，開發(fā)商依然買賬，這并不妨礙城鎮(zhèn)化成為為更多的開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)的“新舞臺(tái)”。

對(duì)此，朱中一提出，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向應(yīng)該是推進(jìn)以人為核心，“在過去住房嚴(yán)重短缺和重發(fā)展速度的年代，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。現(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人為本、四化同步、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和產(chǎn)城融合，要求住宅產(chǎn)業(yè)真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。”他說。

觀點(diǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一：

房?jī)r(jià)上漲快的城市要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期不減，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能放松。這在國(guó)務(wù)院的有關(guān)通知和央行的通知中已有體現(xiàn)。如在7月5日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào)：“認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。”在7月19日央行宣布放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管理的同時(shí)，仍然強(qiáng)調(diào)：“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不做調(diào)整。”另外，在新一屆政府印發(fā)的 《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，仍將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為今年的一項(xiàng)重要工作。鑒于當(dāng)前房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的預(yù)期不減，我們也建議，對(duì)土地供應(yīng)緊張，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快的城市，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃要與住房供應(yīng)計(jì)劃掛勾，普通商品房用地的出讓價(jià)格要與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)責(zé)任制銜接。

路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹：

限購其實(shí)就是干涉

做市場(chǎng)就是不越位，不缺位，其實(shí)就是對(duì)市場(chǎng)是要管理的，但不是干涉，管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什么都可以?，F(xiàn)在的限購、限價(jià)其實(shí)是干涉，而且不合法。中國(guó)目前的運(yùn)行就是以不干涉為主，沒有出臺(tái)任何政策也是一種信息，其實(shí)就是說你們市場(chǎng)在上下限之內(nèi)可以自由運(yùn)行，我覺得是一個(gè)好的現(xiàn)象。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱：

城鎮(zhèn)化是以人為本，中美小城鎮(zhèn)不可比

城鎮(zhèn)化是以人為本的，城市發(fā)展、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)，只有有人的地方，將來才有人買你的房子，只有有人的地方，有就業(yè)的地方，有稅收的地方，有GDP增長(zhǎng)的地方，將來才有稅收，能夠支付這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

對(duì)于搞大城市還是搞小城市，我們說以人為本，你去問問這一代人，問問下一代人他們?cè)敢庠谀膬荷?，他們?cè)敢庠谛〕擎?zhèn)生活，那當(dāng)然就要發(fā)展小城鎮(zhèn)，如果他們都愿意發(fā)展大城市，你去發(fā)展小城鎮(zhèn)，誰來住？

大家都是搞房地產(chǎn)的，應(yīng)該比我都清楚，老用美國(guó)和歐洲的小城鎮(zhèn)和我們來對(duì)照，我想他們和我們是有差別的，第一，它是在一兩百年的時(shí)間里發(fā)展起來的，因此有一個(gè)后現(xiàn)代化的過程，就是郊區(qū)化的過程。第二，它在一兩百年的發(fā)展過程中，不斷有退休人員退出大城市，到小城鎮(zhèn)去生活。而我們是突發(fā)性地增長(zhǎng)，我們的退休人口也許過兩年就多了，我們的人口也在老齡化，但可能還沒達(dá)到去小城鎮(zhèn)居住的條件，小城鎮(zhèn)的環(huán)境也還沒有發(fā)展到跟大城市銜接的程度，在這種背景下，你想想人流會(huì)在哪里？

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)：

銀行要缺錢，開發(fā)商可以借給他們一點(diǎn)

今年房地產(chǎn)商好像沒有人喊缺錢，要錢的都是想再擴(kuò)張，加速擴(kuò)張的人說需要更多的錢。

現(xiàn)在房地產(chǎn)商真正討論錢的問題是討論那錢貴和不貴，你要拿稍微貴點(diǎn)的錢，可能滿大街都是，恨不得投行、信托都追著你，問你要不要錢。所以不能說開發(fā)商現(xiàn)在很缺錢，只是在它貴和不貴之間，大家有些爭(zhēng)議，大家愿意拿更便宜的錢，而不是愿意拿更貴的錢。銀行要缺錢，開發(fā)商可以借給他們一點(diǎn)。