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每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

商務(wù)部通報(bào)近日國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(上海)自貿(mào)區(qū)的消息，是上海地產(chǎn)業(yè)界最近的熱點(diǎn)話題。此舉意味著，人民幣自由兌換和跨境資本流動的試點(diǎn)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

在8月23~25日舉辦的 “第三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會”上，很多房企都表現(xiàn)出對于自貿(mào)區(qū)落地的關(guān)注。知名財(cái)經(jīng)評論人士葉檀對此表示，人民幣資本項(xiàng)目可兌換的放開將吸引大量境外人民幣回流至房地產(chǎn)市場，由此將帶動房價(jià)上漲。不過，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則認(rèn)為，過去幾年流入境內(nèi)的外資占房地產(chǎn)市場比重已連續(xù)多年下降，因此即使上海自貿(mào)區(qū)開放人民幣自由兌換，通過自貿(mào)區(qū)流入的資金也不會很多。

人民幣自由兌換再進(jìn)一步

此前，《中國(上海)自貿(mào)區(qū)總體方案》申報(bào)稿中明確提及希望在自貿(mào)區(qū)先行先試人民幣資本項(xiàng)目下開放，并逐步實(shí)現(xiàn)可自由兌換等金融創(chuàng)新。

商務(wù)部通報(bào)的最新情況顯示，為推進(jìn)上海自貿(mào)區(qū)加快政府職能轉(zhuǎn)變，探索外商投資負(fù)面清單管理，創(chuàng)新對外開放模式，國務(wù)院已提請全國人大常委會，審議并決定在試驗(yàn)區(qū)調(diào)整部分法律規(guī)定的行政審批和事項(xiàng)?！吨袊?上海)自貿(mào)區(qū)總體方案》將在完成相關(guān)法律程序后公布。

作為未來 “人民幣資本項(xiàng)目可兌換操作方案”的具體步驟之一，上海自貿(mào)區(qū)一旦試水人民幣自由兌換和跨境資本流動，不僅可以讓企業(yè)直接以投資為目的，自由兌換人民幣，方便資本跨境投融資，更重要的是，有了這樣一個(gè)開頭，人民幣資本項(xiàng)目可兌換將變得勢不可擋。

據(jù)了解，自2009年跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)首次推出以來，隨著海外市場對人民幣認(rèn)知和接受程度的提升，人民幣結(jié)算在全球的使用率和覆蓋面不斷擴(kuò)大。

葉檀指出，自貿(mào)區(qū)的成立是否會引起熱錢流向房地產(chǎn)市場，具體要看自貿(mào)區(qū)的金融將如何放開?！暗紫任覀円J(rèn)可，人民幣資本項(xiàng)目可兌換的放開會引起資金量增加，境外的人民幣會回流到上海自貿(mào)區(qū)?！比~檀指出，人民幣資本項(xiàng)目的開放力度較大，如資本項(xiàng)下基本放開，那么境外的大量資金會通過這個(gè)渠道窗口進(jìn)入自貿(mào)區(qū)，并且再推向其他地方。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)預(yù)測，如果上海自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)成功，從理論上來說，資金會像水一樣溢到房地產(chǎn)市場，整體的房價(jià)都會上升；即使開放的步伐不是那么快，起碼也可以把每年境外幾千億元的人民幣吸引并回流到自貿(mào)區(qū)。

今年初，深圳前?？缇橙嗣駧刨J款敲定首單，標(biāo)志著在擴(kuò)大人民幣回流渠道的同時(shí)，資本賬戶可兌換也向前推進(jìn)了一步，但此次上海自貿(mào)區(qū)的獲批，意味著人民幣資本項(xiàng)下開放的進(jìn)程遠(yuǎn)比人們想象中來得快。

區(qū)域內(nèi)房價(jià)可能上漲

上海自貿(mào)區(qū)作為內(nèi)地首個(gè)自由區(qū)，有望為上海帶來十年發(fā)展紅利。隨著項(xiàng)目的批準(zhǔn)以及后續(xù)政策的逐步落實(shí)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也將出現(xiàn)大幅度提高。

葉檀認(rèn)為，在某些可控的情況下，比如說上海自貿(mào)區(qū)發(fā)展到了一定規(guī)模，人民幣資本項(xiàng)下放開到了一定程度，一些區(qū)域內(nèi)土地儲備比較大的地方，如臨港新城，就會形成一個(gè)新的衛(wèi)星城，其房價(jià)也會出現(xiàn)上漲。

需要注意的是，目前自貿(mào)區(qū)的房價(jià)行情一路看漲，在很大程度上還是出于熱點(diǎn)效應(yīng)，主要是由于市場的炒作，但其后續(xù)上漲動力還是要依靠當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

由于上海自貿(mào)區(qū)是改革的一部分，需要企業(yè)進(jìn)入后以盈利增長帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。也就是說，自貿(mào)區(qū)每平方公里GDP的產(chǎn)出有多少，決定著未來區(qū)域內(nèi)房價(jià)的高低。業(yè)內(nèi)人士分析，如果產(chǎn)出很高，那么隨著富裕人口的增加，房價(jià)也會水漲船高。

但總體來說，上海自貿(mào)區(qū)一定是未來房地產(chǎn)市場一個(gè)新的亮點(diǎn)，并且它已經(jīng)開始啟動了。葉檀表示，“我認(rèn)為開放步伐會比我們想象得快?！?/p>

利好程度尚待觀察

上海自貿(mào)區(qū)開展人民幣自由兌換和跨境資本流動，在帶動房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)也不得不面臨大量熱錢涌入的可能性。

截至目前，人民幣一直保持升值態(tài)勢。今年6月7日，人民幣對美元中間價(jià)報(bào)6.1620，首次跌破6.17關(guān)口，大量熱錢的涌入給國內(nèi)帶來很大壓力。然而，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，隨著人民幣升值過快的負(fù)面影響浮現(xiàn)，再加上中國經(jīng)濟(jì)基本面的表現(xiàn)，此輪人民幣升勢的趨勢已接近尾聲，美元的升值可能馬上就會到來。

一旦美元升值，人民幣資本項(xiàng)目可兌換的試點(diǎn)，可能將面臨熱錢快速流出的考驗(yàn)。而今年5月，美聯(lián)儲掌門人伯克南首次暗示將退出量化寬松政策（QE），假如美國退出QE，人民幣可自由兌換可能出現(xiàn)熱錢自由回流美國的情況，由此會對國內(nèi)金融市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)體形成一定沖擊。

此前，深圳前海一直將人民幣資本項(xiàng)目可自由兌換作為其金融創(chuàng)新的重要目標(biāo)，目前已經(jīng)在試點(diǎn)的跨境貸款等均是人民幣資本項(xiàng)目下開放的一種嘗試。但截至目前，深圳前海尚未能實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換的完全突破。專家認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)也很可能采取分步驟推進(jìn)人民幣可自由兌換的方式，比如先行推動境內(nèi)資本的境外投資和境外融資。

無論如何，人民幣資本項(xiàng)目可兌換的放開帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，加快資本項(xiàng)目開放未必能夠穩(wěn)定人民幣匯率，但為了支持上海建設(shè)國際金融中心，有關(guān)方面仍然會堅(jiān)持讓上海自貿(mào)區(qū)在人民幣自由兌換和跨境資本流動方面大膽試水。

但鐘偉認(rèn)為，過去幾年房地產(chǎn)市場上的外資資金占比不多，因此開放人民幣兌換，未必會引發(fā)大量熱錢的流入。

參加價(jià)值地產(chǎn)年會的另一些企業(yè)則透露，盡管上海自貿(mào)區(qū)的成立對上?？隙ㄊ抢茫淅糜卸啻?，還需要進(jìn)一步觀察。