每經(jīng)編輯｜楊羚強(qiáng)    

邦地產(chǎn)記者 楊羚強(qiáng)

有個(gè)朋友跑來(lái)問(wèn)我：究竟應(yīng)該選擇和萬(wàn)科做鄰居，還是應(yīng)該和新鴻基做鄰居？

我聽(tīng)了一愣，買(mǎi)房子和選這兩家企業(yè)做鄰居有什么關(guān)系？又不是這兩家開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。仔細(xì)一想，不禁釋然：選擇不同的鄰居，結(jié)局確實(shí)可能會(huì)不同。

先看萬(wàn)科，著名的高周轉(zhuǎn)公司。雖然有“好住宅、好物業(yè)、好鄰居”一說(shuō)，不過(guò)有這個(gè)好鄰居和沒(méi)有這個(gè)好鄰居，對(duì)周邊二手房的影響似乎沒(méi)多大，一般三到五年就能開(kāi)發(fā)完，整個(gè)樓盤(pán)第一期和最后一期的價(jià)格，完全隨行就市。

和萬(wàn)科做鄰居，如果以后要換房子，就會(huì)面臨萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)，估計(jì)價(jià)格沒(méi)啥勝算，可能會(huì)比萬(wàn)科略低一些賣(mài)掉。除非品牌比萬(wàn)科更牛，比如和黃、綠城、仁恒之類(lèi)的品牌。

再看新鴻基，最擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)和豪宅開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)，通常都是那個(gè)區(qū)域的地標(biāo)，比如陸家嘴的國(guó)金中心，以及淮海中路的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)。那個(gè)地塊上的豪宅，一般是在商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后，才慢慢開(kāi)始賣(mài)，價(jià)格基本上都是天價(jià)。

和新鴻基做鄰居的好處是，當(dāng)它開(kāi)發(fā)的豪宅賣(mài)到一個(gè)非常高的價(jià)格時(shí)，周邊的二手房?jī)r(jià)格也會(huì)水漲船高。不僅僅因?yàn)橛行馒櫥暮勒?ldquo;托”，更重要的是新鴻基的商場(chǎng)可以吸引到很多你喜歡的衣服、香水、手表、飯店的品牌，以及游戲城、書(shū)店、電影院。有這么一個(gè)商場(chǎng)在旁，二手房賣(mài)出時(shí)，自然會(huì)比其他房子高一些。

我這朋友打算十年后再換一次房，為那時(shí)要上高中和大學(xué)的兒子，準(zhǔn)備一個(gè)單獨(dú)的空間，還要把家里的父母也接來(lái)住。所以，希望能把房子買(mǎi)在新鴻基的旁邊。用她的話說(shuō)“傍個(gè)大款好發(fā)達(dá)”。

仔細(xì)想想，開(kāi)發(fā)商何嘗不和我這朋友一樣呢？每一塊地買(mǎi)來(lái)開(kāi)發(fā)以后，終究是要賣(mài)出的，所以選擇鄰居當(dāng)然就很重要了。

只是這年頭，肯像新鴻基一樣，既有能力自己賣(mài)高價(jià)，又肯為周?chē)渌臉潜P(pán)高價(jià)銷(xiāo)售作“嫁衣”的公司越來(lái)越稀有了。

因?yàn)橐蔀樾馒櫥菢拥陌l(fā)展商，得學(xué)會(huì)運(yùn)營(yíng)城市，得有能力把城市所需要的商業(yè)、商務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校、交通一系列的配套整合進(jìn)來(lái)，才能夠提升地區(qū)的土地價(jià)值，讓周邊的鄰居跟著自己沾光。

這幾年，綠地、萬(wàn)科都在向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，其中的用意就是想要扮演新鴻基的角色，讓自己所擁有的一塊土地得到最大程度的升值，好讓自己“換房”不吃虧。

當(dāng)住宅市場(chǎng)慢慢開(kāi)始轉(zhuǎn)向紅海，當(dāng)?shù)貎r(jià)漲得比房?jī)r(jià)還快，開(kāi)發(fā)商是不是也可以想想辦法，向綠地、萬(wàn)科、嘉凱城、新鴻基學(xué)習(xí)，引入軌道交通、商場(chǎng)、名校、商務(wù)中心，想辦法讓一塊五級(jí)地，變成三級(jí)地，甚至二級(jí)地，令價(jià)值升高。

看起來(lái)，這似乎比互聯(lián)網(wǎng)+更符合目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)邏輯，也更容易讓企業(yè)的利潤(rùn)率回到“黃金十年”的高毛利、高凈資產(chǎn)收益率。

要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要地產(chǎn)界的公知們發(fā)起呼吁，對(duì)現(xiàn)有的土地增值稅的征稅法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，允許企業(yè)獲取土地增值帶來(lái)的合法收益。畢竟現(xiàn)在已經(jīng)和十年前不同，打擊囤地、捂盤(pán)所造成的“房荒”已遠(yuǎn)不如當(dāng)初那樣強(qiáng)烈。