每經(jīng)編輯｜包雨朦    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)）

昨天，習(xí)大大在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上又給樓市定了調(diào)：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

不過(guò)，多數(shù)人只關(guān)注到了前半句，但邦爺想說(shuō)，后半句也是信號(hào)滿(mǎn)滿(mǎn)！

當(dāng)你回答“怎樣讓房地產(chǎn)變得可持續(xù)？”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，很多信息就會(huì)浮出水面...

房地產(chǎn)模式會(huì)變！

習(xí)大大說(shuō)要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，那么怎樣促進(jìn)？這里面就大有學(xué)問(wèn)。

首先，告別原有的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，就是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展題中應(yīng)有之義。

任志強(qiáng)曾公開(kāi)表示：“中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，才可能有時(shí)代的轉(zhuǎn)變。”（并不只因?yàn)檫^(guò)去掙錢(qián)多，現(xiàn)在掙錢(qián)少了~）

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森業(yè)說(shuō)：“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在國(guó)外房地產(chǎn)屬于金融業(yè)，不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”。

所以，綜合很多開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)可見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)是以”資產(chǎn)管理“為主流。更多企業(yè)會(huì)去學(xué)習(xí)新加坡的“凱德模式”。企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段引入不同基金，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，力求在各個(gè)環(huán)節(jié)獲得收益，拓寬盈利來(lái)源。

實(shí)際上，在美國(guó)就很少看到單獨(dú)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分上市的都是基金、REITS，把資金搞活，以地產(chǎn)為依托發(fā)展金融產(chǎn)品是重要的趨勢(shì)之一。

機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪些地方？

在我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中，資產(chǎn)升值收益是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的主要來(lái)源。因此，過(guò)去開(kāi)發(fā)商常常會(huì)發(fā)生“土地競(jìng)賽”，誰(shuí)儲(chǔ)備的資產(chǎn)多，未來(lái)誰(shuí)就有可能在升值中獲得更大的利潤(rùn)。由此，囤地和捂地的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。

但這種模式只適用于房屋升值速度較快的時(shí)期，因?yàn)樗嬖谝粋€(gè)巨大風(fēng)險(xiǎn)：一旦資產(chǎn)升值速度低于資本成本，大量持有資產(chǎn)就會(huì)造成負(fù)價(jià)值。

而以新加坡凱德置地、鐵獅門(mén)、波士頓等為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展模式，核心理念是“私募+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”或者是“REITs+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，這是將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，并借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)來(lái)促成租售并舉。由此，大量的資產(chǎn)儲(chǔ)備，可以釋放出來(lái)并配置到經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。

這種模式下，效率越高的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)就越明顯，價(jià)值創(chuàng)造的空間就越大。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，想持續(xù)發(fā)展光靠房地產(chǎn)市場(chǎng)是很難的，因而“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類(lèi)金融行業(yè)，向金融行業(yè)滲透，是相對(duì)安全并合理的做法。

邦爺也發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，很多香港開(kāi)發(fā)商就不愛(ài)介入房地產(chǎn)的實(shí)體開(kāi)發(fā)，而是傾向于采用”財(cái)務(wù)投資“的形式獲取投資收益，像九龍倉(cāng)入股綠城與龍湖，新世界與華人置業(yè)入股恒大地產(chǎn)等等。所以，對(duì)于一些獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力不強(qiáng)、但擁有強(qiáng)大融資渠道且擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來(lái)向財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)型，同樣可獲得理想的收益。

對(duì)比海外的情況，中國(guó)內(nèi)地暫時(shí)還沒(méi)有像黑石、麥格理那樣的大規(guī)模地產(chǎn)基金，相對(duì)較大的私募基金也只有上千萬(wàn)的規(guī)模，因此專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)基金將有廣闊前景。

另外，城市更新也是機(jī)會(huì)。以上海為例，根據(jù)上海市第六次規(guī)劃土地會(huì)議“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)”、“以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”的要求，上海已進(jìn)入存量開(kāi)發(fā)為主的內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展階段，城市更新將成為資源緊張前提下，上?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要方式。

近年來(lái)，上海市就根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，出臺(tái)了一系列激勵(lì)政策，采取存量土地優(yōu)化利用等方式，鼓勵(lì)多方參與城市更新工作。

最后，邦爺還要補(bǔ)充一點(diǎn)。不知道大家是否注意到，昨天習(xí)大大還在講話(huà)中提到要“加快提高戶(hù)籍人口的城鎮(zhèn)化率”。這句話(huà)只字未沾房地產(chǎn)，但卻為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提振了信心。（可點(diǎn)擊查看邦爺關(guān)于人口和房?jī)r(jià)的文章《上海調(diào)控房?jī)r(jià)真實(shí)用意：讓每個(gè)城市新移民擁有自己的房子》）

不過(guò)，雖說(shuō)行業(yè)發(fā)展方向美好，但實(shí)際操作難度大。比如地產(chǎn)基金持有物業(yè)模式，就面臨企業(yè)稅收過(guò)重，收益難以滿(mǎn)足投資人預(yù)期等問(wèn)題。同樣，城市更新機(jī)會(huì)很大，但動(dòng)不動(dòng)就會(huì)有違章建筑的帽子被扣上。

所以，要讓房地產(chǎn)變得可持續(xù)，還得地方政府給政策，法規(guī)上給空間才行。