每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

近段時(shí)間，上海“山寨版”五角大樓因其外觀和美國(guó)五角大樓相似，但卻大面積空置，備受關(guān)注。

邦爺仔細(xì)扒了扒該項(xiàng)目之后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)項(xiàng)目的問(wèn)題還不止空置，多重“投資陷阱”才是它的更大問(wèn)題。

上海五角大樓“售后包租”的吸引力

這座名為“五角世貿(mào)商城”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)初曾采用售后包租模式出售旗下商鋪，據(jù)說(shuō)在2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)，吸引了無(wú)數(shù)投資者。

所謂包租，指的是開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)售出的房屋在一定期限內(nèi)進(jìn)行承租，從而確保購(gòu)房者得到相當(dāng)?shù)氖找妫韵麥p購(gòu)房投資的風(fēng)險(xiǎn)。售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷(xiāo)售過(guò)程中，有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷(xiāo)售、利潤(rùn)共享、保底分紅等。

早在本世紀(jì)初，商鋪的售后包租就廣泛流行。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在原來(lái)的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上上調(diào)40%銷(xiāo)售，然后再按8%的年回報(bào)率，連續(xù)5年給買(mǎi)房人回饋收益。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，售后包租可以順利回籠資金，保證現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往許多開(kāi)發(fā)商選擇出售部分物業(yè)，以保證有充足的資金。對(duì)于買(mǎi)家而言，承諾一定比例的租金回報(bào)，能吸引不少買(mǎi)家入場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士也告訴邦爺，市場(chǎng)上帶經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目肯定比不帶經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目賣(mài)得好，所以包租模式容易被投資者認(rèn)可。

售后包租“投資陷阱”叢生

但售后包租模式并非百利無(wú)一害。正是因?yàn)槌兄Z“售后包租”，使得如今的上海五角商城，在項(xiàng)目招商不暢空置率過(guò)高等問(wèn)題暴露后，業(yè)主和投資人的投入無(wú)法拿回，利益受損，業(yè)主也將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方上訴至法院。

實(shí)際上，行業(yè)都知道，售后包租的這些租金，其實(shí)大多時(shí)候不是招商的店家付的，也不是開(kāi)發(fā)商付的，而是購(gòu)房者自己付的。如果將預(yù)付房款挪作他用，商品房便會(huì)出現(xiàn)到期難以交付、購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)難以得到保障等問(wèn)題。

而且，絕大部分開(kāi)發(fā)商都是只管賣(mài)不管后期運(yùn)營(yíng)管理。消費(fèi)者只是看到了售后包租、返租金等優(yōu)惠條件，卻忽略了開(kāi)發(fā)商的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力。多數(shù)售后包租商場(chǎng)到期后，難以為繼，商城空置甚至關(guān)閉的情形并不少見(jiàn)。商鋪的二手房?jī)r(jià)格漲幅，也遠(yuǎn)低于周邊同期的住宅，手藝得不到保障。

此外，售后包租往往涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方、承租方等多方主體，他們需要簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（或使用權(quán)出售合同）、委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同、金融借款合同等多份合同。所以，整個(gè)過(guò)程中涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，一旦出現(xiàn)糾紛，將涉及多方利益，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。合同無(wú)效、開(kāi)發(fā)商違約、承租方違約等風(fēng)險(xiǎn)，甚至刑事犯罪，都是投資人可能面臨的后果。

同時(shí)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣，許多商鋪包租的承諾便很可能無(wú)法兌現(xiàn)回報(bào)，隨之大規(guī)模的群體糾紛也不可避免。

應(yīng)該注意的是，售后包租其實(shí)是違反我國(guó)法律法規(guī)的。據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中第11條的明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”

但目前很多開(kāi)發(fā)商都采取“引入第三方經(jīng)營(yíng)管理”的方式逃避監(jiān)管。大量產(chǎn)權(quán)式的商鋪雖然躲過(guò)了法律法規(guī)的限制，但卻延續(xù)了售后包租模式的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者和投資人一定要小心了。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波