每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，“高地價控”信達在上海寶山羅涇的一個項目開賣別墅了。

聯(lián)排別墅“300萬/套”，2種戶型選擇，戶型面積100㎡，銷售人員承諾，加上附贈面積，實際使用面積可以到280㎡-300㎡...

先不說別的，就這價格估計會讓很多人驚訝——這算全上海最便宜的別墅了吧？！

但邦爺想說，大家腦洞打住吧！這可能是個陰謀...

最便宜別墅？

信達寶山的這個項目，這番推出的別墅，按總價算，大概300萬一套，基本上是上海七八年前一些地方的別墅價了，目前市面上的別墅好歹也得賣個七八百萬，信達別墅看起來的確很便宜。

但按單價算呢，因為別墅面積不大，所以單價基本上到了2萬+/㎡，另外，邦爺從網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案價格看到，其預售證的價格基本在2.7萬元/㎡~2.8萬元/㎡之間。

這樣的價格可能在全上海來說真算便宜，但在寶山羅涇來說，可就算高了。目前羅涇板塊的新房均價約1.8萬元/㎡，信達項目的叫價直接高出5成。

所以，信達這批別墅的價格，雖然總價在全上?？磥砗鼙阋?，但單價不僅不算低，在區(qū)域內(nèi)還算偏高水平，這么看來，所謂的“最便宜”很可能是個營銷噱頭。

高價地陰謀曝光？

但噱頭只是包裝，陰謀還在里面。

相信很多人會問，在羅涇這個地方，信達怎么敢開高價賣？

羅涇板塊位于上海寶山區(qū)的北部，而信達這個項目基本處在寶山區(qū)與嘉定區(qū)、江蘇省太倉市交界處，20分鐘路程抬腳就進江蘇了。自駕一個小時，才能去市中心。距離最近的1號線富錦路站和7號線美蘭湖站距離也有50分鐘的公交車程?？芍^“要配套沒配套、要交通沒交通”~

“羅涇是比臨港還要差。”這是邦爺聽到業(yè)內(nèi)人士最多的評價。

但信達能抬價銷售，除了羅涇板塊本身的一些條件外（比如區(qū)域項目體量不大、別墅項目少，也就是說信達項目競品壓力不大；羅涇雖然遠，但它跟市區(qū)的關系也就跟浦東差不多，一個在機場一個在金橋的感覺，但羅涇現(xiàn)在才賣不到3萬/㎡，價格有優(yōu)勢），邦爺認為，它的底氣就來自于高地價。

近日，信達在寶山以總價58億元拍下一宗新高價地，樓面價已經(jīng)去到4.8萬元/㎡，這對區(qū)域的地價和房價可都是大大的鼓動。趁著這股漲價預期，把寶山的另一個項目高水平賣一賣，依靠高價地溢價來牟利，這種事信達又不是第一次干。

應該說，前有巧妙的營銷包裝，后又高價地加底煽動預期，信達寶山樓盤的銷售表現(xiàn)確實不丟臉，半年時間已去化近500套（約7成）。

更重要的是，邦爺查看資料發(fā)現(xiàn)，項目的地塊是2014年信達以8.45億元拿下的，溢價104.1%，平均樓板價6800元/㎡。也即是說，信達項目在價格上已經(jīng)翻了4倍多。純算成本外收益的話，拿資深地產(chǎn)專家薛建雄的話說，也是賺翻的節(jié)奏。

但邦爺有個不太善意的猜想，如果不考慮資產(chǎn)證券化，或者說如果信達高價地在資本市場的套利之路走得不順，它必定就要通過開發(fā)經(jīng)營來保本獲利，但高價地自拍出大家就算過賬——這是一筆虧本賬。

所以，屆時的信達，會否用高價地把其他項目“加溫打熟”順利熱銷之后，就上演一回“捉放曹”，把顧村高價地退掉？？反正“退地”這種事，在上海土地拍賣歷史上，已有先例...

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