每經(jīng)編輯｜王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

從5月份開始，相繼有地產(chǎn)商根據(jù)自己多年的經(jīng)驗(yàn)和今年對市場的觀測，預(yù)判下半年樓市成交量會有調(diào)整：

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在最近一次的公開活動上就表示，下半年的房子一定沒有上半年賣得好。新城控股高級副總裁歐陽捷也多次撰文表示，下半年房價(jià)漲幅將收窄。他們的判斷，引起了權(quán)威機(jī)構(gòu)的重視，并獲得了系統(tǒng)性論證。

7月6日，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布了《中國住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》指出：2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，將決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后。

邦爺覺得報(bào)告顯示的一個未來大趨勢值得重視：

財(cái)富將向一二線城市和城市群里的中小城市轉(zhuǎn)移，一些中小城鎮(zhèn)和邊遠(yuǎn)城市即將被拋棄，這些城市房子將從樓市的“ST板塊”直接退市，不再被主流市場所關(guān)注。

樓市小年來了！

一般來說，樓市的小年，房價(jià)會漲得很慢，很多不動產(chǎn)投資者都不喜歡。但對大部分買房人來說，樓市小年卻是利好。因?yàn)橹挥行∧?，房子才?ldquo;任人挑”，售樓員也才會真正把客戶當(dāng)上帝看。

而根據(jù)上述社科院的報(bào)告，今年下半年到明年上半年，就是樓市的小年！

本世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)有一個2-3年的周期，經(jīng)過2013的轉(zhuǎn)折之年后，上升期或在2016年中期結(jié)束，庫存大量積壓，但新投資也將催生大規(guī)模新供給。

另外，消費(fèi)需求在2015下半年到2016年上半年將階段性釋放，但如果沒有制度變革，潛在需求可能難以釋放，市場將發(fā)生短期調(diào)整；如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場調(diào)整或延遲和減緩。

換句話說就是，供給在增加，需求已經(jīng)階段性釋放。這也意味著，一些“地王”的入市或面臨風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：今年前6個月，全國主要的50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史首次突破萬億。杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。

“市場風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大了，房價(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房價(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。”孫宏斌就指出。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市未來一年的房價(jià)可能不會漲超過50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。

邦爺認(rèn)為，在這些“地王”項(xiàng)目入市的2017年，“地王”城市面臨新一輪房價(jià)上漲，但購房者投資空間已很小，買房需謹(jǐn)慎。

不動產(chǎn)快換手！

不過，對一些逆市操作的不動產(chǎn)投資者來說，下半年到明年上半年，卻是出售手中部分不動產(chǎn)，換籌碼的好時機(jī)。

邦爺看過上述報(bào)告后建議大家，最好選擇賣掉某些邊遠(yuǎn)地區(qū)的中小城市和中小城鎮(zhèn)的房產(chǎn)，換在在一二線城市以及城市群的中小城市房產(chǎn)。

因?yàn)樵谌珖俪侵校?月份一線城市房價(jià)在經(jīng)歷快速上漲后漲幅與4月相比基本持平，二線城市漲幅則進(jìn)一步擴(kuò)大，三線城市漲幅略有收窄，二三線城市分化有所加劇。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，東南地區(qū)全面升溫，東北、西北、環(huán)渤海、中部、西南地區(qū)個別城市升溫與多數(shù)城市下降并存。

報(bào)告稱，一、二線城市以及城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ欢呥h(yuǎn)地區(qū)的中小城市、城鎮(zhèn)等就業(yè)機(jī)會不足，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，政府財(cái)力相對不足，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施使用規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，處于全國經(jīng)濟(jì)空間收縮區(qū)域。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。