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每經(jīng)實習(xí)記者筱曦 發(fā)自廣州

一則“別墅群推倒重建”的消息，把大一山莊推上了風(fēng)口浪尖。這個曾經(jīng)入選“中國十大豪宅”的國家級頂豪項目，緣何一步步淪落到滯銷重建的地步？

作為大一山莊的主人，中鼎集團對大一山莊又有何新規(guī)劃，大一山莊能否由此翻身？

大一山莊去化率僅4.9% 軟硬件存質(zhì)疑

說到大一山莊，在廣州算是一個有傳奇色彩的盤。

2005年6月，廣東中鼎集團耗資5億競得白云區(qū)種雞場地塊，這個價格算是廣州首個住宅“地王”了。但這地不大，占地面積15.2萬平方米，樓面地價因此達到3300元/平方米，基本高過了當(dāng)時周邊的房價，當(dāng)時項目預(yù)計售價超1萬/平已算“天價”。

而且大一山莊采用的是“一棟豪宅，一個設(shè)計師”的私人訂制模式，這在當(dāng)時非常少見，后來項目別墅開售，標出2億元一棟的價格，在多年前的廣州也算頂豪界的神話了。

可現(xiàn)如今，“傳說中”的頂豪卻要被推倒重建？

這一消息得到了大一山莊項目負責(zé)人的證實。大一山莊的銷售人員也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前大一山莊已經(jīng)封盤，大概有70多棟別墅會被推倒（而項目只有99棟別墅）。

該項目由中鼎集團聯(lián)合其他幾家公司合資組成的廣東中力集團負責(zé)開發(fā)，但開發(fā)進度相當(dāng)慢，2005年拿地，2009年才動工，2010年拿到首期19套預(yù)售證，2013年才正式開賣。

記者查看陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，大一山莊共銷售共12套，去化率4.9%。

一位在房地產(chǎn)行業(yè)有數(shù)十年經(jīng)驗的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，大一山莊滯銷是陳年舊疾了，當(dāng)時大一山莊為規(guī)避“90/70”政策，很多戶型做成了“一房多證”，但臨近開盤又遭遇了2010年的全國限購，大一山莊被弄得舉步維艱。

除此之外，在當(dāng)時的廣州市場，純別墅項目生存本來就很難，大一山莊在產(chǎn)品設(shè)計上又被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑太前沿，不適合廣州市場。

一位具有多年豪宅投資經(jīng)驗的人士則表示，豪宅投資看重兩點，一是擁有不可替代的黃金地段，比如僑鑫匯悅臺；二是要有不可替代的自然資源。但這兩點，大一山莊基本都不具備，所以投資價值和升值潛力受到質(zhì)疑。

看過大一山莊的購房者也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，小區(qū)建設(shè)很奢華，奈何周邊配套太差，整體沒有富豪氣質(zhì)。而且項目設(shè)計給人感覺是博物館似的公共場所，不適合居住。

大一山莊項目負責(zé)人則向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，目前項目戶型過大，總價太高，不符合市場需求，很難賣出去。所以站在供給側(cè)的角度，項目需要重新調(diào)整，因此進行了推倒重建。

“之前定位太高，面向大老板做為公司會所而建，缺乏生活氣息，不適合居住。”大一山莊銷售人員也坦言。

縮水+降價，銷售前景被看好

由于諸多“不合適”，據(jù)不完全統(tǒng)計，大一山莊進行過四次規(guī)劃修改。到2016年年初，容積率已下降到了0.75，綠地率40.5%，計算容積率建筑面積擬變成113569平方米，減少21169平方米。

小修改似乎沒能讓項目振作，那么這次大面積重建，項目能否重建生機？

生機或有，但不是頂豪市場給的。大一山莊項目負責(zé)人就向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，大一山莊將引入合作伙伴一起整改，總體方向是，戶型改小、總價下降、單價會有一定幅度的下調(diào)。

也就是說，大一山莊的策略要變了，它不再走超大戶型的頂豪路線。

據(jù)了解，早期戶型面積為820-33221平方米，均價10萬元/平方米。而據(jù)銷售人員介紹，未來可能戶型集中在500平左右，也會有少量的600平的單位。基本上面積砍掉了一半，但還有什么具體修改尚不清楚。預(yù)計在今年年底會有樣板房建成，先開發(fā)一個區(qū)域，采用邊建邊賣的策略。

但面積減小，價格下降，此前高價買房的業(yè)主怎么辦？

銷售人員表示，大一山莊與業(yè)主簽訂的合同有約定，如果大一山莊降價，要賠償業(yè)主損失。

看來，大一山莊降價是勢在必行了，但縮小并降價，就能為銷售打開局面？

廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，大一山莊位置不錯，是距離市區(qū)較近的別墅盤，整改后銷售情況會好很多。

但大一山莊“超前的設(shè)計”是一大特點，一經(jīng)整改必然會失去特色，這或許也會影響項目優(yōu)勢。有業(yè)內(nèi)人士就感嘆，其實如果沒有限購的大壓力，大一山莊也不會賣得怎么艱辛，要淪落到推倒重建了。

不過廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，大一山莊早該這么做了，之前的戶型面積太大了，所屬板塊也不具備做頂級豪宅的條件，獨立別墅加雙證，很難銷售的。

“現(xiàn)在市場暢銷的是小型聯(lián)排別墅，如果大一山莊戶型控制在300平左右，總價在1000多萬，預(yù)計未來銷售情況會不錯。”