每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成

去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)。從早前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況來(lái)看，2016年商品房銷(xiāo)售面積157349萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)22.5%；商品房銷(xiāo)售額117627億元，較上年增長(zhǎng)34.8%。

近期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有十余家上市房企公布了2016年年報(bào)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，已公布年報(bào)的上市房企，大多實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。

但3月22日晚間，北京房企巨頭之一的北辰實(shí)業(yè)發(fā)布了2016年年報(bào)。年報(bào)顯示，在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)近四成的情況下，凈利潤(rùn)下滑近二成，陷入增收不增利的困境。受當(dāng)前全國(guó)調(diào)控影響，雖然現(xiàn)有儲(chǔ)備貨值較大，但今年銷(xiāo)售目標(biāo)僅200億元。

凈利下滑近二成

根據(jù)北辰實(shí)業(yè)2016年年報(bào)，截至2016年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別為人民幣226億元(含車(chē)位)和155萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)208%和154%；營(yíng)業(yè)收入98億元，同比增長(zhǎng)36.79%；利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)和歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為6.85億元、5.25億元和6.01億元，同比分別下降20.69%、17.43%和1.86%。

在合同銷(xiāo)售金額和營(yíng)業(yè)收入均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況下，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)較大幅度下滑，北辰實(shí)業(yè)給出的解釋是，“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量快速擴(kuò)大、銷(xiāo)售金額大幅增長(zhǎng)導(dǎo)致前期費(fèi)用增加及當(dāng)期結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化”。

年報(bào)顯示，2016年，北辰實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)成本達(dá)到66.97億元，較上年增長(zhǎng)66.8%，北辰實(shí)業(yè)對(duì)此解釋為“發(fā)展物業(yè)結(jié)算面積增加及投資物業(yè)（含酒店）持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)提升”。

早前，碧桂園發(fā)布的2016年報(bào)顯示，其實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額、合同銷(xiāo)售面積、核心凈利潤(rùn)分別為3088億元、3747萬(wàn)平方米、119.8億元，分別同比增長(zhǎng)120%、74%、22.3%。

而資產(chǎn)規(guī)模與北辰實(shí)業(yè)相當(dāng)?shù)男褫x控股，2016年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額、合同銷(xiāo)售面積530億元、291.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)75%、42%；營(yíng)業(yè)收入和核心凈利潤(rùn)分別達(dá)到222億元和28.2億元，分別同比增長(zhǎng)22%和28%。

顯然，在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的大背景下，北辰實(shí)業(yè)的表現(xiàn)看上去并不那么“美”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電北辰實(shí)業(yè)投資者關(guān)系部，其對(duì)凈利潤(rùn)下滑等相關(guān)事宜未予以置評(píng)。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)。”復(fù)旦大學(xué)房產(chǎn)企業(yè)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，“目前，大部分房企利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要得益于銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)大，但那些業(yè)務(wù)過(guò)于集中在一二線等熱點(diǎn)城市的房企，過(guò)高的拿地成本很大程度上會(huì)擠占企業(yè)的利潤(rùn)空間。”

年報(bào)公布后，今天開(kāi)盤(pán)后北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）就一路走低，全天走勢(shì)疲軟。截至收盤(pán)，北辰實(shí)業(yè)股價(jià)跌幅達(dá)5.92%，位列滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊末尾，而該板塊全天跌幅僅有0.32%。

北辰實(shí)業(yè)在A股市場(chǎng)表現(xiàn)很是“搶眼”。而投資者們“用腳投票”，回應(yīng)了北辰實(shí)業(yè)2016年的市場(chǎng)表現(xiàn)。

銷(xiāo)售目標(biāo)偏于保守

根據(jù)年報(bào)，2017年北辰實(shí)業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持“輕資產(chǎn)運(yùn)行、新經(jīng)濟(jì)支撐、低成本擴(kuò)張、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，持續(xù)深化實(shí)施低成本擴(kuò)張、品牌擴(kuò)張和資本擴(kuò)張三大戰(zhàn)略，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。

目前，北辰實(shí)業(yè)已在北京、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊、重慶和寧波等11個(gè)城市布局，擬建、在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米，而這些城市大部分已于近期出臺(tái)或升級(jí)調(diào)控政策。

但北辰認(rèn)為，這些城市“存銷(xiāo)比小、去化周期短、人口流入多、需求支撐強(qiáng)”。北辰表示，將在繼續(xù)深耕已進(jìn)入的一二線熱點(diǎn)城市區(qū)域的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)關(guān)注并不斷聚集長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈、川渝城市群以及經(jīng)濟(jì)支撐能力強(qiáng)、需求旺盛的節(jié)點(diǎn)城市。

值得注意的是，隨著調(diào)控范圍的不斷蔓延，北辰實(shí)業(yè)在年報(bào)中也多次提到要規(guī)避拿高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)的地塊，而實(shí)施低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略。

具體來(lái)說(shuō)，在投資端，就是“靈活運(yùn)用公開(kāi)競(jìng)拍及合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)兼并等多種方式，豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備”，高度重視新型城鎮(zhèn)化、城中村改造以及京津冀協(xié)同發(fā)展所帶來(lái)的新機(jī)遇。在營(yíng)銷(xiāo)端，加快項(xiàng)目去化速度，加強(qiáng)對(duì)健康養(yǎng)老和文化創(chuàng)意等培育業(yè)務(wù)的研究和探索，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)2017年業(yè)績(jī)展望，北辰實(shí)業(yè)表示將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售125萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售（含車(chē)位）200億元。在土地儲(chǔ)備大幅增加的同時(shí)，這一銷(xiāo)售目標(biāo)甚至比2016年還低了一成。

而旭輝集團(tuán)總裁在之前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，2017年將會(huì)加大在土地方面的投資，更是將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)定位650億元。

“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，企業(yè)不進(jìn)則退，企業(yè)一般會(huì)拿出上年度銷(xiāo)售額的三分之一用于購(gòu)置土地。”陳晟表示，“北辰實(shí)業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)保守，與其土地儲(chǔ)備不夠豐富有很大關(guān)系。”