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每經(jīng)記者 葉曉丹 每經(jīng)編輯 姚治宇

杭州市2017年春節(jié)后首次土拍結(jié)果出爐。

3月24日，杭州蕭山市北兩宗相鄰宅地出讓，備受開發(fā)商熱捧。據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，參與此次競(jìng)買的單位達(dá)35家，最終兩宗地塊分別由融信、恒大以36.46億元、36.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)分別達(dá)30816元／平方米、30387元／平方米，創(chuàng)下了錢塘江南岸的地價(jià)新高。

一邊限購(gòu)一邊出現(xiàn)高價(jià)地，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心調(diào)控將再升級(jí)。3月24日晚間，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

業(yè)內(nèi)人士：提高了開發(fā)商資金成本

此前，2016年9月26日，杭州市國(guó)土資源局出臺(tái)的土地政策限定土拍超過(guò)100%(含)時(shí)，該地塊競(jìng)得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金。溢價(jià)率超過(guò)120%(含)時(shí)，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。而最高溢價(jià)率不得超過(guò)最高溢價(jià)150%。

針對(duì)3月24日晚間頒布的土地新政，漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理陳煥春向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多開發(fā)商很難承受50%溢價(jià)率的土拍條件；開發(fā)商須取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售這個(gè)條件，意味著開發(fā)商需要現(xiàn)房銷售。

“50%－70%的溢價(jià)率，對(duì)房企而言，拼的是實(shí)力、資金成本，對(duì)很多中小開發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力會(huì)很大。因?yàn)槿〉貌粍?dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售的要求，拉長(zhǎng)了開發(fā)商資金回籠的時(shí)間，提高了開發(fā)商資金成本、投入和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，以往快進(jìn)快出、高周轉(zhuǎn)的模式很難維系，給通過(guò)銷售房產(chǎn)變現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的房企帶來(lái)了很多的挑戰(zhàn)。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞說(shuō)道。

馬英樞稱，超過(guò)70%溢價(jià)率，需要有自持比例，是一種釜底抽薪的做法，對(duì)住宅開發(fā)商有絕對(duì)的殺傷力。對(duì)商辦開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要求自持對(duì)他們影響不大，但如果商辦用地的溢價(jià)率超過(guò)了70%，就意味著土地成本非常高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。

回溯2016年9月，當(dāng)時(shí)為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，杭州市出臺(tái)的土地政策加大了土地供應(yīng)量，遏制市場(chǎng)恐慌式購(gòu)房，不過(guò)土地市場(chǎng)依然熱情不減，很多房企依然愿意高溢價(jià)拿地，甚至有土地的樓面價(jià)接近同區(qū)域的現(xiàn)房的價(jià)格。

馬英樞表示，此前開發(fā)商為了生存必須拿地，有一個(gè)剛性需求，另外目前開發(fā)商往往會(huì)寄希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入下行周期前能把競(jìng)買的高價(jià)土地變成房子回籠資金，而此次土地政策是政府從供給方層面進(jìn)行調(diào)控。

2月二手房市場(chǎng)“井噴”

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州蕭山在3月24日的兩個(gè)拍地情況，充分說(shuō)明了杭州市區(qū)土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的激烈，尤其是樓板價(jià)的數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的空間會(huì)比較大。而此類地塊出讓也會(huì)影響預(yù)期，所以杭州市國(guó)土資源局出臺(tái)此類政策，也是為了防范當(dāng)前土地市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，進(jìn)而有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

此外，從杭州市2月份的市場(chǎng)行情來(lái)看，雖然此前政府出臺(tái)了限購(gòu)限貸等一系列政策，但難以阻擋購(gòu)房者熱情。

根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，杭州全市共成交新建商品房0.88萬(wàn)套，而經(jīng)過(guò)前期房?jī)r(jià)上漲，大多數(shù)剛需在新房市場(chǎng)已經(jīng)難覓低價(jià)房源，購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，2月份，杭州市區(qū)二手房市場(chǎng)迎來(lái)了“井噴”，市區(qū)二手房成交8868套，高于新房。

截至2017年2月末，杭州全市新建商品住宅可售套數(shù)6.1萬(wàn)套，可售面積804.5萬(wàn)平方米，較1月末分別下降了4.3%、4.2%，為連續(xù)第二個(gè)月下滑，可售套數(shù)、可售面積均創(chuàng)下近1年來(lái)新低。按最近12個(gè)月的成交面積計(jì)算，去化周期為5個(gè)月，較1月末增加了0.3個(gè)月，供應(yīng)偏緊的局面較為明顯。

針對(duì)當(dāng)前的杭州樓市行情，陳煥春表示，目前購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)基于把手頭的資產(chǎn)變成房子，資產(chǎn)保值。按照正常的市場(chǎng)規(guī)律，市場(chǎng)的購(gòu)房需求量大，應(yīng)該是一個(gè)價(jià)升量跌的過(guò)程，但現(xiàn)在受政府限價(jià)影響，眾多新開盤的價(jià)格上漲不大，很多購(gòu)房者競(jìng)相搶購(gòu)，反而使得樓市走量很活躍。

陳煥春認(rèn)為，“從長(zhǎng)期來(lái)看，受政策影響，限購(gòu)還有加碼的可能性，需求在減少，供應(yīng)量會(huì)增加，供需關(guān)系會(huì)慢慢改善。”