每經記者｜董青枝    每經編輯｜魏文藝    

政策機遇，讓海南樓市的受關注度再度攀升。

隨著近期宣布建立自由貿易港等利好政策后，海南連續(xù)出臺了“全域限購”等調控政策，貫徹“房住不炒”的定位，減少經濟對房地產的依賴。

《每日經濟新聞》記者注意到，面對建立自由貿易港這樣的“超級利好”，海南的經濟發(fā)展模式也同樣面臨重大調整。那么，在“去房地產化”的背景之下，房地產在海南經濟發(fā)展中的地位將發(fā)生何種變化？大力布局海南的頭部房企又將何去何從？

                                                 海南海口某樓盤 攝影 吳抒穎

樓市短期將現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”趨勢

《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，海南從2016年起房地產調控經歷了從去庫存、分類調控到全域收緊三個階段。

實際上，近幾年，隨著海南國際旅游島建設的穩(wěn)步推進，海南的房地產市場一度成為投資者和房企眼中的“香餑餑”。

對于此次海南實施全域限購，同策研究院認為，此政策的出發(fā)點在于擠出來自島外的投資性需求，防范題材性炒作，使住房回歸居住屬性。調研數(shù)據(jù)顯示，目前海南購房者中70%～80%為外地購房者，全域限購政策將使得年內海南成交量銳減，短期將呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的趨勢。

“海南炒房市場瞬間'冰封'，海南島域住宅全面回歸居住本質。”58安居客房產研究院首席分析師張波坦言，隨著海南自由貿易港的不斷推進，海南商業(yè)地產或將迎來更大發(fā)展契機。此舉短期來看，對海南經濟會產生一定影響，但從長遠來看，將更有利于推動海南經濟增長從以投資拉動為主向以消費拉動為主轉變，助力海南經濟發(fā)展由長期依賴房地產轉向優(yōu)勢特色產業(yè)，從而保障海南高質量、可持續(xù)發(fā)展。

同時，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端也表示，“去房地產化”會是當下調控的方向，目的是為產業(yè)發(fā)展提供更好環(huán)境，而產業(yè)及經濟的大發(fā)展又會利好房地產市場，帶動作為載體的辦公樓、商場、酒店、公寓等物業(yè)的需求增長。

從戰(zhàn)略意義上看，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，此次全域限購不同于以往的調控，這其實是一種戰(zhàn)略性的調控，完全配合自由貿易港政策的落地，目的就是要完全改變過去十幾年形成的靠房地產支撐和拉動、結構失衡的經濟發(fā)展模式，短期內海南經濟會產生一些震動。

不過，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，海南省全域限購將鎖住房地產市場的“短炒”資金，中長期來看，海南省進一步國際化開放發(fā)展，對產業(yè)、人才、資金等多種要素的吸引力劇增，房地產市場也將會跟隨經濟發(fā)展而穩(wěn)定發(fā)展。

“去房地產化”與轉變經濟模式

從海南房地產調控政策來看，調控重點已從之前階段性穩(wěn)定房地產市場，轉向“去房地產化”的長遠目標。

長期以來，海南經濟對房地產的依賴度較高。中房智庫發(fā)布的2017年全國30城市房地產依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?。

今年以來，海南省委書記劉賜貴、省長沈曉明在多個場合公開表態(tài)，房地產作為海南的支柱產業(yè)不可持續(xù)。在今年全國“兩會”期間，劉賜貴就表示，調控房地產業(yè)要有“壯士斷腕”的決心，未來將重點發(fā)展實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補教育短板、旅游等。

在劉澄看來，自由貿易港是促進貿易、金融、旅游等多個板塊協(xié)同發(fā)展的歷史機遇，海南省經濟增長極會從房地產獨大轉變?yōu)橐袁F(xiàn)代服務業(yè)國際化發(fā)展為主導，且房地產投資占海南省經濟總量的比重會逐步降低。

                                                 圖片來源：國家統(tǒng)計局網站

同策研究院報告顯示，海南引導經濟“去房地產化”，消除房價造成的人才流動壁壘，通過政策紅利吸引人才落戶，完成經濟增長方式的改變。未來海南的經濟發(fā)展模式將建立在自身區(qū)位、生態(tài)資源基礎上，以對外開放促商貿流通，以生態(tài)資源帶動旅游消費，實現(xiàn)經濟持續(xù)增長。

宋丁也認為，如今全域限購等調控就是明顯削弱房地產在海南經濟中的地位，未來海南經濟將圍繞自由貿易港進行，推動人口、資金、產業(yè)、經濟要素的積聚，形成更加開放的格局。

同時宋丁指出，其實海南的氣候、濱海等條件是適合發(fā)展養(yǎng)老旅游產業(yè)的，這也是一個大的產業(yè)發(fā)展方向。不過養(yǎng)老旅游地產需要形成一個完善、穩(wěn)定、規(guī)?；某擎?zhèn)格局，其中包括各種生活配套服務設施，特別是醫(yī)療、康養(yǎng)、時尚商業(yè)等，但目前海南的旅游養(yǎng)老地產配套遠遠不夠。這也意味著，未來在自由貿易港政策下，海南養(yǎng)老旅游地產的格局需重新進行調整。

張曉端也稱，發(fā)展旅游養(yǎng)老地產需要保護好生態(tài)環(huán)境、避免透支和破壞，也要有完善的配套設施和行業(yè)自律監(jiān)管，并打造人文、社區(qū)文化等。

另外，張波告訴《每日經濟新聞》記者，“青山綠水就是金山銀山”，海南房地產發(fā)展與環(huán)境生態(tài)建設上的前車之鑒值得其他旅游城市深思。短期來看，大力快速發(fā)展旅游養(yǎng)老地產對于一些旅游熱門地的經濟提升有著直接作用，但如果不注重良好環(huán)境生態(tài)的保護，就失去了區(qū)域自身最大本錢。有步驟、合理有序開發(fā)才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房企應調整戰(zhàn)略“多元化”發(fā)展

過去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂、富力等上市房企均在該省坐擁可觀的土地儲備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米；碧桂園有18個項目分布在海南，總可售建筑面積為512萬平方米；融創(chuàng)在海南正在開發(fā)的土地面積共401.66萬平方米。

在海南“去地產化”的大背景下，房企如何應對？張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，首先，房企不能有“僥幸”心理，限購不會是權宜之計，而是長期政策，寄希望于后期限購放松、進而囤貨的行為將不利于企業(yè)自身發(fā)展。其次，房企應該根據(jù)自身情況積極調整定位，一方面采用島內挖潛的方式來努力消化待售存貨，另一方面則應把視野更多放在島外區(qū)域，海南的房地產尤其是住宅將不再是房企們的“樂土”。

宋丁則認為，囤貨的房企要順應形勢發(fā)展，調整改變原有的投資開發(fā)策略，一方面積極通過各種渠道減輕囤貨壓力，另一方面將產業(yè)納入自由貿易港通道中，畢竟也需要房地產，但如何將房地產和自由貿易港平滑銜接則需要政策及開發(fā)投資商一起努力。

張曉端也指出，房企可以轉變思維，結合自貿港的產業(yè)布局和規(guī)劃定位，跳出“建房賣給島外人”的傳統(tǒng)思路，可關注商辦、康養(yǎng)醫(yī)療、特色旅游等。

正如雅居樂方面此前回應《每日經濟新聞》記者時所稱，雅居樂十余年多元化布局海南，涵蓋地產、環(huán)保、教育等多個板塊。隨著海南作為自由貿易試驗區(qū)的建設進程，雅居樂將結合自身優(yōu)勢，參與多元產業(yè)的發(fā)展。

同策研究院分析稱，品牌開發(fā)商拿地成本低、體量大，對海南多為機會型布局，且未來獲取土地機會少，將會適當放緩推盤節(jié)奏，維持價格穩(wěn)定。而對于現(xiàn)金流緊張的本土開發(fā)商而言，就需要與其他開發(fā)商合作或出售項目。