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甘犁主持的中國家庭金融調(diào)查與研究中心今天發(fā)布報告稱，2017年中國二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高于一線城市的 16.8%。數(shù)據(jù)同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達 26.6%。

根據(jù)報告，2017年全國家庭住房擁有率為 92.8%，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為 90.2%，農(nóng)村家庭住房擁有率為 97.2%。與 2013 年和 2015年相比，住房擁有率有穩(wěn)步的上升。我國家庭的住房自有率位于全球前列，全國家庭住房自有率為 85.0%，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為 80.8%，農(nóng)村家庭住房自有率為 93.6%。城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為 22.1%，相較于 2013 年和 2015 年均有所上升。2017年，城鎮(zhèn)住房套戶比已達 1.18。其中，家庭自有住房套戶比為 1.155，政府及單位提供住房的套戶比為 0.029。

從目前來看，住房空置率的區(qū)域差異表現(xiàn)更為明顯。甘犁認為，空置住房主要包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。估算得出，2017 年，中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數(shù)量總數(shù)為 6500 萬套。

而當前我國二線和三線城市空置情況更為嚴峻，空置率明顯高于一線城市。2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達 22.2%和21.8%，遠高于一線城市的 16.8%。數(shù)據(jù)同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達 26.6%。

從國際比較上看，中國住房空置率也處于較高水平。

甘犁團隊在參考Rosen andSmith(1983)的文章后估算，中國的自然空置率為 9.8%，一線城市的自然空置率為 11.3%，二線城市為 9.1%，三線城市為 8.8%。該團隊分析認為，中國目前的空置率水平已遠高于自然空置率的標準，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。

此外，與非空置住房相比，由于不涉及搬遷及出租合約限制，家庭出售空置住房變得更加便捷。

甘犁認為，在市場出現(xiàn)波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成巨大沖擊。比較不同家庭 2013-2015 年與 2015-2017 年間出售住房行為可以發(fā)現(xiàn)，擁有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而擁有城鎮(zhèn)空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是擁有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明顯高于其他家庭。

值得注意的是，2013-2015 年間住房價格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成的下行壓力更大。

城鎮(zhèn)家庭住房擁有情況

根據(jù)甘犁團隊整理的報告顯示，中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高于國際平均水平。其中，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為 80.8%，農(nóng)村家庭住房自有率為 93.6%。相較于 2013 年，中國家庭住房自有率有所上升，但相較于 2015基本保持不變。

另一個比較明顯的現(xiàn)象時，越來越多城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房。根據(jù) 2017 年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為 22.1%，相較于 2013 年和 2015 年有明顯上升。

不僅如此，城鎮(zhèn)住房套戶比也已達1.18。套戶比是衡量住房存量充裕程度的重要指標。從區(qū)域上看，三線城市套戶比最高，為1.196。其背后原因主要是家庭自有套戶比較高，達 1.17。

購房區(qū)域升級，三線城市空置率不容樂觀

數(shù)據(jù)顯示，住房空置率持續(xù)上漲，來源于多套房家庭的空置住房是城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率上升的主要原因。

從變化趨勢來看，2015-2017 年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續(xù)下降。其中，一線城市空置率從 17.4%下降至 16.8%，二線城市從 20.3%大幅增長至 22.2%，三線城市從 21.3%上漲 0.5 個百分點至 21.8%。主要源于 2015-2017 年間，二三線城市商品住宅銷售均大幅度上漲，但是三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長速度超過三線城市。一線城市空置率下降是因為新增住房與人口增長基本相當，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆遷。

值得注意的是，由于購房區(qū)域升級，三線城市空置率不容樂觀。

一個較為明顯的趨勢是，三線城市戶籍家庭購房行為存在明顯的區(qū)域升級特征。另一個趨勢表現(xiàn)為，一線城市戶籍家庭一線城市購房比例逐年下降，二三線城市購房比例上漲。

甘犁分析認為，考慮到其家庭基數(shù)較小，三線城市購房區(qū)域升級的行為將進一步加劇三線城市住房過剩的情況。此外，其還指出，從住房角度上看，三線城市住房被非本市常住居民購買現(xiàn)象明顯。本市購房家庭占購房家庭比例持續(xù)下降。

住房越新，空置率越高

從不同類型住房對空置率的貢獻率來看，商品房空置對空置率的貢獻遠遠超過其他類型的住房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分別貢獻了 50.4%、59.2%和63.9%，呈現(xiàn)連續(xù)上升的趨勢。其次是自建房，從2013年開始呈現(xiàn)出連續(xù)下降的趨勢。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，甘犁分析認為，住房越新，空置率越高。

雖然隨著持有年限的增加，住房空置率呈現(xiàn)較為明顯的下降趨勢。但是對于持有年限在 16 年以上的住房，隨著持有年限的增加，住房空置率則開始上升。

與此同時，甘犁團隊還對空置住房進行了四種分類：“周末居住”、“度假房或季節(jié)性居住”、“工作或上學(xué)居住”以及“偶爾居住”，并指出這四類用于臨時性居住的房屋分別貢獻了 0.4、0.6、0.7 和 3.7 個百分點的空置率，貢獻的空置房套數(shù)分別為 110 萬、190 萬、220 和 1110 萬套。

中國住房空置率高于多數(shù)國家水平 房價下跌空置房更易受損

住房空置率被視為反映房地產(chǎn)市場供需狀況的重要指標，可為政府住房政策的制定、住房供給者的投資以及住房需求者的消費提供重要的參考。但從總體來看，中國住房空置率雖低于西班牙和意大利，但仍高過多數(shù)國家，處于較高水平。

華爾街見聞 周明明