每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局 、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》指出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對(duì)獨(dú)立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房。

多位廣州市場(chǎng)資深人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，《意見(jiàn)》出臺(tái)的主要背景一方面是在建立租購(gòu)并舉的住房制度下提供具體的地方實(shí)施細(xì)則，另一方面則為盤活廣州市場(chǎng)存量商服物業(yè)。但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，改造的關(guān)鍵在于能否可以算好商服物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃住房的帳。

寫字樓林立的廣州城區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀

既提住宅增量又減商服存量  

事實(shí)上，本次《意見(jiàn)》也是為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（粵府辦〔2017，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》〕7號(hào)）以及《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號(hào)）的任務(wù)要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，后兩份文件均提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”“其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

戴德梁行在一份關(guān)于“商改住”的報(bào)告中指出，《實(shí)施意見(jiàn)》與國(guó)辦文件相呼應(yīng)，但由于這份《實(shí)施意見(jiàn)》并未提供具體實(shí)施細(xì)則，僅作為一般指導(dǎo)性意見(jiàn)的發(fā)布，因此地方政府在執(zhí)行前仍需制定具體的操作細(xì)則方能落地。而《意見(jiàn)》可以說(shuō)是一份地方操作細(xì)則。

《意見(jiàn)》指出，其工作目標(biāo)是為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，優(yōu)化廣州各類用房功能結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高租賃住房的有效供給，培育廣州住房租賃市場(chǎng)和建立租購(gòu)并舉的住房制度。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，《意見(jiàn)》從政策背景來(lái)看，是地方響應(yīng)國(guó)家建立租購(gòu)并舉的住房制度的目標(biāo)，多渠道供給租賃住房的具體舉措之一；從市場(chǎng)背景來(lái)看，則是綜合考慮了近年來(lái)市場(chǎng)上商服物業(yè)存量居高不下，部分商服物業(yè)存在運(yùn)營(yíng)困難、空置率高等實(shí)際問(wèn)題，為盤活這些存量商服物業(yè)提供了新的思路。

在“3•30政策”后，廣州市場(chǎng)商服類物業(yè)庫(kù)存積壓嚴(yán)重。廣州“3•30政策”規(guī)定，市場(chǎng)上所有一手公寓，未來(lái)將僅可賣給法人單位，禁售給個(gè)人。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，“3•30政策”后20個(gè)月廣州公寓成交月均值跌至6.7萬(wàn)㎡，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，最高峰去庫(kù)存周期達(dá)53個(gè)月。為此，廣州還在去年底出臺(tái)了“12•19商服政策”，規(guī)定“3•30政策”前成交土地的商服類物業(yè)可賣個(gè)人。但“3•30政策”后，廣州將近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中約4成要求自持70%以上。

廣州租賃市場(chǎng)存量也較高，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，2019上半年廣州寫字樓消化速度放緩，空置率較去年底微跌0.4%至7.55%。其中，天河北、越秀商務(wù)區(qū)寫字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。因行業(yè)監(jiān)控、租賃成本管控等因素，部分寫字樓游戲開(kāi)發(fā)、P2P借貸、生物科技行業(yè)租戶撤出。

此外，新興商務(wù)區(qū)項(xiàng)目扎推入市。目前琶洲在建的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)25個(gè)，總建筑面積超250萬(wàn)㎡。其中，有17個(gè)項(xiàng)目將于未來(lái)一年內(nèi)封頂竣工，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)160萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)。而此部分項(xiàng)目多為互聯(lián)網(wǎng)電商、傳媒行業(yè)總部，除卻企業(yè)自用部分外，仍將有大批量的空置寫字樓進(jìn)入租賃市場(chǎng)。再者，另一新興商務(wù)區(qū)金融城板塊已有個(gè)別寫字樓項(xiàng)目開(kāi)始交付進(jìn)入市場(chǎng)，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項(xiàng)目空置率偏高。

存量商服物業(yè)迎來(lái)新機(jī)遇？

“商改住”雖然成為盤活存量商服物業(yè)的一條新路徑，但并不是所有的商服物業(yè)都適合改建。一方面，本次《意見(jiàn)》對(duì)改建項(xiàng)目的要求頗為嚴(yán)格；另一方面，改建項(xiàng)目還需達(dá)到一定的投資回報(bào)水平。

從本次《意見(jiàn)》的要求來(lái)看，申請(qǐng)改建的項(xiàng)目必須滿足權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求。此外，改建項(xiàng)目辦理初始登記時(shí)應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記（只辦理一個(gè)權(quán)屬證）、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質(zhì)和建設(shè)量不變。

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于‘商改住’的物業(yè)必須滿足整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓等限制條件，這意味著如果選擇‘商改住’，通過(guò)住房租賃收入來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠需要的周期將會(huì)大大變長(zhǎng)，因此不一定會(huì)優(yōu)先考慮這個(gè)選項(xiàng)，更有可能是針對(duì)手頭的部分歷史存量物業(yè)來(lái)加以考慮。”肖文曉進(jìn)一步表示。

戴德梁行在上述報(bào)告中對(duì)“商改住”的分析也主要是假設(shè)那些運(yùn)營(yíng)不佳（瀕臨倒閉的零售商場(chǎng)，或租金低廉、空置率高的低質(zhì)量寫字樓等）并在改造后僅供租賃的項(xiàng)目。

廣東省房協(xié)專家委員龍斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，商改租賃住房雖說(shuō)可能增加租賃供應(yīng)，又可以解決開(kāi)發(fā)商在“3•30政策”下商服銷售不暢庫(kù)存過(guò)剩的問(wèn)題。“但是，從開(kāi)發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)到建設(shè)運(yùn)營(yíng)自持租賃住房，這個(gè)彎對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)得太大了，投資測(cè)算和市場(chǎng)評(píng)估要重新來(lái)過(guò)。”

戴德梁行也分析認(rèn)為，“商改住”的優(yōu)勢(shì)在于可以平衡商業(yè)和住宅物業(yè)的供應(yīng)情況，一些規(guī)劃不力或者設(shè)計(jì)欠佳的商業(yè)項(xiàng)目可能會(huì)以更可行的方式租賃出去。但與專用住宅相比，“商改住”項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和技術(shù)規(guī)格可能不太理想。

不過(guò)，高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋則對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)傾向改造，總比空置在那里強(qiáng)，轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓其實(shí)就是去庫(kù)存的商改住方式。部分寫字樓、裙樓商業(yè)可能會(huì)受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產(chǎn)品不會(huì)受此影響，會(huì)更有市場(chǎng)。

但龍斌認(rèn)為，廣州當(dāng)下租賃住房回報(bào)率普遍不高，高端公寓的高一些，普普通的住房租賃回報(bào)率才1點(diǎn)多。“由于不同項(xiàng)目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業(yè)都往租賃住房轉(zhuǎn)?？傊糜邢?，給有些項(xiàng)目提供了一條需要全面評(píng)估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝