每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年9月，河南焦作的房地產(chǎn)市場并沒有迎來預(yù)想中的“金九”。而國慶黃金周期間，焦作樓市同樣表現(xiàn)平平。

近幾年，相繼進(jìn)入焦作市場的頭部房企并未掀起太大的波瀾。因?yàn)橄鄬ζ椒€(wěn)的市場表現(xiàn)，在焦作某頭部房企任銷售經(jīng)理的殷建國（化名）甚至建議來找他買房的投資客暫時(shí)不要岀手。

對于另一家頭部房企拋來的“橄欖枝”，殷建國告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對方給出的薪酬讓他有些想“跳槽”的沖動。

河南焦作 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

跳槽誘惑

國慶大假期間，在焦作某頭部房企任銷售經(jīng)理的殷建國告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他正在考慮跳槽：“不久前有房企來挖我了，提供的報(bào)酬是我現(xiàn)在的兩倍，所以我也認(rèn)真地考慮了一下。”

殷建國曾經(jīng)是一名金牌銷售，用他自己的話說“沒有辦法，就是賣得多”。

他從基層銷售人員做起，經(jīng)過4年摸爬滾打，做到了目前銷售經(jīng)理的位置，手下的銷售團(tuán)隊(duì)有十余人。作為銷售經(jīng)理，目前殷建國的職責(zé)是制定項(xiàng)目價(jià)格、培訓(xùn)業(yè)務(wù)員、開展?fàn)I銷活動（通常叫法是降價(jià)促銷）。

“你當(dāng)年做銷售時(shí)每月能賣多少套房子？”

“10套左右。”

“現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)呢？”

“30套，平均每人兩套半。”

“是不是你沒有把經(jīng)驗(yàn)傾囊相授啊，為什么銷售業(yè)績相差這么多？”

“我怎么可能沒有好好教，焦作市場目前就是這樣的。”

焦作是一座人口規(guī)模并不算大的四線城市，據(jù)焦作市政府網(wǎng)站信息，2018年末全市共有常住人口359.07萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)59.42%。在殷建國看來，人口規(guī)模決定了焦作房地產(chǎn)市場的上限。

殷建國說：“2016年的時(shí)候簡直一天一個(gè)價(jià)，近幾年不管是房價(jià)還是銷量都是平穩(wěn)的，變化不大。我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，每個(gè)月的銷售量幾乎穩(wěn)定保持在30套，焦作的其他項(xiàng)目也差不多，包括進(jìn)入焦作的巨頭房企，比如碧桂園、恒大、建業(yè)、中梁等。”

“渠道合作、網(wǎng)站廣告、房展會，甚至是抖音我都用過，但是效果并不是特別明顯，每個(gè)月還是那樣的業(yè)績。”對于焦作樓市的所有營銷渠道，殷建國可謂了如指掌。

針對記者詢問的焦作樓市“金九銀十”的表現(xiàn)情況，殷建國的回答是“沒有，現(xiàn)在沒有這個(gè)概念了。”

國慶大假期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，雖然焦作不少樓盤打?qū)缌藝鴳c促銷的海報(bào)，但效果似乎并不明顯，售樓處并沒有比平時(shí)有增加太多人氣。一些國慶期間沒有促銷活動的樓盤，現(xiàn)場則幾乎看不到看房者的身影。

殷建國也告訴記者，這個(gè)國慶假期他負(fù)責(zé)的樓盤并沒有明顯的起色，因?yàn)榇黉N力度也不大。而焦作有樓盤以毛坯的名義下調(diào)2500元/平方米，銷售效果明顯。殷建國說：“這樣的降價(jià)力度讓我們感到了壓力。”

根據(jù)焦作房產(chǎn)網(wǎng)的周度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)累加，今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套，而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套，7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可見，焦作新房成交量整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中略降的態(tài)勢。

河南焦作某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

放棄計(jì)劃

為殷建國拋出橄欖枝的也是一家頭部房企，該房企在2019年4月以1.2億元拍得焦作市馬村區(qū)一地塊正式進(jìn)軍焦作，目前正是招兵買馬的時(shí)刻。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近幾年，碧桂園、恒大、華夏幸福、建業(yè)等國內(nèi)知名房企都已在焦作地區(qū)落子布局。

頭部房企進(jìn)駐，無疑將推高所在區(qū)域的房價(jià)。今年初，金科地產(chǎn)以1121萬元/畝、13.2億元總價(jià)，接近50%的溢價(jià)率奪洛陽一地塊，成為今年洛陽首宗總價(jià)“地王”，該公司在該地上打造的項(xiàng)目價(jià)格達(dá)12000元/平方米，而洛陽當(dāng)時(shí)的新房成交均價(jià)是8400元/平方米左右。

但在焦作，頭部房企的樓盤售價(jià)并沒有大幅度超過區(qū)域房企。

“焦作有個(gè)頭部房企開發(fā)的樓盤精裝價(jià)格是9000元/平方米，這個(gè)價(jià)格是要比市面均價(jià)稍高，但是新推的毛坯房源每平方米直接降價(jià)2500元到6500元/平方米，這就相當(dāng)于變相降價(jià)，實(shí)際上就是在打價(jià)格戰(zhàn)。”殷建國告訴記者。

相應(yīng)的是，焦作本地房企開發(fā)的樓盤，如世和府成交價(jià)格在8000元/平方米，億祥美郡也在7500元/平方米。

近一年焦作新房價(jià)格走勢 數(shù)據(jù)來源：安居客

據(jù)殷建國介紹，現(xiàn)在焦作新開樓盤的去化周期都在2年以上，沒有表現(xiàn)特別亮眼的項(xiàng)目。有趣的是，他所在的公司會對全國范圍內(nèi)銷量好的樓盤進(jìn)行審計(jì)，但是焦作地區(qū)一次審計(jì)都沒有。

“另外，這些頭部房企在焦作區(qū)域的人事變動很頻繁，我們項(xiàng)目在一年多的時(shí)間里已經(jīng)換過3任區(qū)域總了。要知道如果業(yè)績好是不必如此頻繁換帥的，所以我心里也沒有底。”

“我如果去新公司肯定是需要做出些成績來的，行業(yè)迅速上升的時(shí)候容易做出業(yè)績，但是目前焦作的整體房地產(chǎn)行情并不是特別好，我目前沒有這個(gè)信心。”殷建國告訴記者：“目前我的經(jīng)營壓力已經(jīng)很大了，不太相信在市場上還會有太大的折騰空間，每個(gè)房企都是一樣的。”

慎重考慮之后，殷建國放棄了此次的跳槽計(jì)劃。他認(rèn)為，平穩(wěn)時(shí)期應(yīng)該靜靜地等待市場機(jī)遇出現(xiàn)。

雖然認(rèn)為市場空間不大，殷建國仍然計(jì)劃在11月進(jìn)行一系列推廣營銷活動，因?yàn)樘鞚u漸冷了，案場客源將會減少，起碼應(yīng)該保證業(yè)績不下滑。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛