每經(jīng)記者｜任飛    每經(jīng)編輯｜葉峰    

4月21日，建信中關(guān)村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT公布2022年一季度報，根據(jù)報告，四只REITs中除華安張江REIT出現(xiàn)季內(nèi)凈利潤虧損607.52萬元外，其余全部盈利；此外，四只REITs中除中航首鋼REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-5644.58萬元外，其余全部為正。此外，四只REITs暫無在一季度內(nèi)未向投資人分紅，也未更新份額凈值。

底層投資項目盈利水平較好

今年第一季度，受節(jié)假日、人員返工及疫情影響，一眾基礎設施項目REITs底層項目資產(chǎn)經(jīng)營水平受到一定干擾。從4月21日公布的多只公募REITs一季度報告來看，個別已出現(xiàn)季內(nèi)虧損的情況。

華安張江REIT目前對應的被投基礎設施項目為張江光大園，對應項目公司名稱為上海中京電子標簽集成技術(shù)有限公司。根據(jù)主要財務指標統(tǒng)計，2022年1月1日到3月31日期間，該REIT實現(xiàn)營業(yè)收入2373.69萬元，凈利潤-607.52萬元。

華安基金在季報中表示，由于3月以來的疫情沖擊上海全市生產(chǎn)生活，該項目受到影響。據(jù)了解，該基礎設施項目園區(qū)于3月18日起響應張江鎮(zhèn)防疫相關(guān)要求，進入封控狀態(tài)，園區(qū)租戶居家辦公。華安基金在季報中表示，鑒于可能對租戶經(jīng)營產(chǎn)生不確定性影響，將協(xié)同運營管理機構(gòu)持續(xù)關(guān)注疫情的動態(tài)變化和園區(qū)租戶的經(jīng)營情況，對可能的問題和風險進行盡早預判和積極處理。

中航首鋼生物REIT則出現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為負的情況，根據(jù)季報顯示，該REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額季內(nèi)錄得-5644.58萬元。中航基金解釋稱，主要為基金投資交易所逆回購1.38億元導致。

雖然有個別因素擾動項目正常生產(chǎn)經(jīng)營，但總體來看，相關(guān)底層投資項目盈利水平向好。除華安張江REIT季內(nèi)出現(xiàn)虧損外，已公布季報的建信中關(guān)村REIT、中航首鋼生物REIT及華夏越秀高速REIT均在季內(nèi)實現(xiàn)盈利，分別為2027.57萬元、1585.82萬元、1629.82萬元。

此外，相關(guān)REITs底層項目盈利能力強勁，以華夏越秀高速REIT為例，項目公司為湖北漢孝高速公路建設經(jīng)營有限公司，漢孝高速收入是其主要的收入來源。盡管今年2月下旬在武漢及周邊出現(xiàn)局部疫情，對該項目車流量和通行費產(chǎn)生影響，但就季內(nèi)毛利率水平來看，依然達到45.19%。

可供分配金額較去年底大幅提升

利潤增厚之下，相關(guān)REITs的收益分配潛力也在提升。從目前公布的四只公募REITs來看，一季度可供分配金額較去年底大幅提升。

建信中關(guān)村REIT最明顯，今年一季度，可供分配金額3864.67萬元，單位可供分配金額0.0429元，去年底統(tǒng)計可供分配金額僅681.33萬元，單位可供分配金額為0.0076元。中航首鋼生物REIT可供分配金額為2319.01萬元、華夏越秀高速REIT可供分配金額為3718.56萬元，均超越去年全年統(tǒng)計金額。

不過，一季度內(nèi)，建信中關(guān)村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT并無實際向投資者分紅記錄。按照公募REITs的收益分配政策，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次，基金普遍將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資人。

對于相關(guān)REITs投資價值的分析，中金固定收益研究團隊表示，從資產(chǎn)角度看，一是建議選擇具有可持續(xù)的路網(wǎng)通行需求、較少的競爭性道路未來規(guī)劃、合理的客貨車比例的高速公路REITs。二是建議關(guān)注發(fā)起人可用于擴募的高速公路特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)的剩余期限是否長于其現(xiàn)有REITs的基礎資產(chǎn)的剩余期限。

對于在二級市場的表現(xiàn)，國盛證券固收分析師楊業(yè)偉團隊發(fā)布研究報告指出，與個人投資者占比、流通市值、實際運營表現(xiàn)相關(guān)。其中漲跌幅與個人投資者占比呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與發(fā)行時可流通規(guī)模呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，與實際運營情況成正相關(guān)關(guān)系。從2021年年末估值來看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之間。其中產(chǎn)權(quán)類P/B平均在1.24倍，特許經(jīng)營權(quán)類P/B平均在1.29倍，目前估值較高的為中航首鋼生物質(zhì)REIT和富國首創(chuàng)水務REIT，在1.46左右水平。估值較低的為平安廣州廣河REIT，當前P/B在1.03。

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