每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜王月龍 陳夢妤    

12月7日，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》（以下簡稱溫州新政），其中最引人關注的是探索“房票”用于購房首付、明確推行企業(yè)“白名單”機制。

房票記載人購買新建商品住房時，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向屬地申請將未兌付“房票”金額計入重點資金監(jiān)管額度。對列入“白名單”的優(yōu)質(zhì)房企（含本市國企）給予支持，包括其開發(fā)項目的重點監(jiān)管資金總額可適當下調(diào)，最低不少于工程預算清冊總額的100%。非重點監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取自主使用，優(yōu)先用于償還預售項目開發(fā)貸款本息、支付項目前期費用和營銷費用等。

新政出臺的背后是溫州樓市持續(xù)的底部運行。溫州朗兆指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月溫州樓市成交面積小幅上升，全市新房成交22.85萬平方米，環(huán)比上升1.1%；庫存總量上升至636.7萬平方米，去化周期20.9個月。土地市場成交量大幅下降。

“房票”也能付首付

溫州新政顯示，納入重點監(jiān)管額度的未兌付“房票”兌現(xiàn)時，資金必須直接轉入該商品房項目資金監(jiān)管賬戶。以上相關事項須由屬地政府（管委會）在對當?shù)?ldquo;房票”政策予以評估明確后方可實施。

12月8日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，實際上在首付款支付方面，各地本身也有創(chuàng)新，如此次允許用“房票”來付首付。溫州新政對于房票的使用探索更加靈活，可能會成為2024年“房票”政策創(chuàng)新的要點。另外，這次提及“房票”納入重點資金監(jiān)管的表述，過去比較少見。

整體來看，溫州新政多條措施都意在放寬房企對預售資金的使用，還明確支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。“在保證風險可控的基礎上，加快貸款發(fā)放，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)開發(fā)有效投資。”

新政指出，2023年1月1日之后，申請預售許可的房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管項目，重點監(jiān)管資金總額最低按工程預算清冊總額的110%計算，在項目臨近竣備前，監(jiān)管賬戶余額應充分考慮“物業(yè)專項維修資金”“住宅物業(yè)保修金”等相關費用。支持企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金，“見索即付”銀行保函置換監(jiān)管資金的期限，在項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協(xié)議解除后，保函相應失效。

對于“白名單”房企，預售資金可按預售批次使用“見索即付”置換，可先行辦理樁基施工許可、土方泥漿外運核準手續(xù)。

嚴躍進認為，此次溫州明確了房地產(chǎn)“白名單”制度下的三大便利，也使得我們對于“白名單”有什么具體積極效果和作用有了更為直觀的認識。

此外，溫州還刪除了去年預售資金監(jiān)管政策方面的一條內(nèi)容。當時政策規(guī)定，非重點監(jiān)管資金的使用，需要提交各種材料寫申請，總體會產(chǎn)生一些時間成本。但此次明確刪除這條內(nèi)容，規(guī)定非重點監(jiān)管資金可以自主使用。這有助于房企加快資金的回籠，也對于償還貸款、支付各類費用等都有幫助，是非常務實的政策。

“將拆遷需求引導到商品房體系”

今年前三季度，溫州以6230.2億元的GDP總量位居浙江前三，同比增長7.2%；但其房地產(chǎn)市場長時間在底部運行，表現(xiàn)低迷。

克而瑞統(tǒng)計顯示，上半年溫州市區(qū)住宅成交僅72萬平方米，同比下降10%，僅完成2022年成交量的4成。1-6月溫州全市涉宅用地成交建面約176萬平方米，同比下降44%；成交金額約129億元，同比下跌42%。

圖片來源：視覺中國

這一趨勢也延續(xù)至年底。朗兆指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，全市商品住宅供應23.02萬平方米，環(huán)比上升29.4%，同比下降27.7%；銷售面積22.85萬平方米，環(huán)比上升1.1%，同比下降13.9%。商品住宅價格為17110元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比下降8.0%。11月涉宅土地供應5宗，成交2宗，成交建面11.05萬平方米，成交溢價率0%。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生告訴記者，溫州2023年市場整體表現(xiàn)低迷，市區(qū)1-11月商品住宅成交面積135.6萬平方米，同比下降44.7%；商品住宅可售面積372萬平方米，出清周期高達33.9個月。

本輪政策中提及的探索“房票”用于購房首付這一項政策，也是為更好將拆遷需求引導到商品房體系中，擴大房票的實施力度，刺激購買力，加快庫存去化。

本次新政也意在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，如繼續(xù)實施商品住房換購補貼。

對2024年1月1日至2024年6月30日期間，在溫州市區(qū)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)購置市區(qū)新建商品住房的購房人，在取得新建商品住房不動產(chǎn)權證后給予出售住房交易申報價格0.6%的財政補助（以住建部門網(wǎng)簽買賣合同為準），如購置新建商品住房金額小于現(xiàn)住房出售金額的，按新購商品住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例給予上述標準的財政補貼。

從實施效果看，聯(lián)合資信此前曾在研報中指出，“房票”制度確實可以短期內(nèi)刺激城市的購房需求。如義烏在2023年2月底推出“房票”安置政策，在推出后的63天內(nèi)，10億元的“房票”被置換使用，銷售總金額達21.46億元，對義烏的房地產(chǎn)市場刺激作用明顯。

在目前房地產(chǎn)供求關系發(fā)生逆轉的情況下，“房票”安置是趨勢。對于房企而言，“房票”的出現(xiàn)使得持有人只能將此用于購房，帶來大量定向需求；同時由于“房票”一般是指定區(qū)域使用，可以為本地房地產(chǎn)市場定向去庫存，避免資金的外流，對一些房地產(chǎn)庫存較高的城市能夠起到一定的去化作用，給房企帶來增量現(xiàn)金流，緩解房企的流動性壓力。

記者|黃婉銀

編輯|王月龍 陳夢妤 杜恒峰

校對|湯亞文

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