每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，經(jīng)歷了近段時(shí)間的連續(xù)上漲之后，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)整體震蕩回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)為839.97，環(huán)比下跌2.92%；中證REITs全收益指數(shù)收于1033.17，環(huán)比下跌2.9%。

全市場(chǎng)已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的僅有5只。除去上周剛剛上市的華夏金隅智造工場(chǎng)REIT和匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，其余3只分別是華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT。另外58只產(chǎn)品均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中9只產(chǎn)品周內(nèi)跌幅超過(guò)5%。

另一方面，公募REITs打新依然備受追捧，不受二級(jí)市場(chǎng)下跌影響。華夏金隅智造工場(chǎng)REIT上市首日開(kāi)盤(pán)即漲停，全天漲幅高達(dá)30%；2月27日匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市，集合競(jìng)價(jià)階段就出現(xiàn)漲停，雖盤(pán)中有波動(dòng)，但當(dāng)日收盤(pán)漲幅仍達(dá)28.22%。中信建投指出，公募REITs打新受熱捧，今年以來(lái)新發(fā)四只公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。

行業(yè)和政策方面，上周證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布三條涉及公募REITs兩會(huì)提案的答復(fù)函。有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)表示，這意味著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容可期，未來(lái)REITs將更好發(fā)揮盤(pán)活固定資產(chǎn)、拓寬投資渠道、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、助力資本市場(chǎng)高水平雙向開(kāi)放的重要作用。

二級(jí)市場(chǎng)震蕩回調(diào)，絕大多數(shù)產(chǎn)品上周出現(xiàn)下跌

經(jīng)歷了連續(xù)上漲之后，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)啟了震蕩回調(diào)模式。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)雙雙下跌。截至上周五，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于839.97，環(huán)比下跌2.92%；中證REITs全收益指數(shù)收于1033.17，環(huán)比下跌2.9%。

從不同類(lèi)型的產(chǎn)品來(lái)看，上周產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITSs周漲跌幅為-3.21%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs周漲跌幅為-2.83%。

從持有項(xiàng)目的行業(yè)類(lèi)型來(lái)看，所有類(lèi)型的產(chǎn)品均出現(xiàn)環(huán)比下跌。來(lái)自開(kāi)源證券的數(shù)據(jù)顯示，上周保障房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源、消費(fèi)類(lèi)REITs的周內(nèi)漲跌幅分別為-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的僅有5只。除去剛剛上市的華夏金隅智造工場(chǎng)REIT和匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，其余3只分別是華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT，環(huán)比漲跌幅分別為1.03%、0.29%和0.14%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品大幅增加至58只，也就是說(shuō)出現(xiàn)了普跌，其中甚至有9只產(chǎn)品周內(nèi)跌幅超過(guò)5%。跌幅最大的三只產(chǎn)品分別是華夏深國(guó)際REIT、中金山高集團(tuán)高速公路REIT和中金重慶兩江REIT，周內(nèi)漲跌幅分別為-7.92%、-7.59%和-6.08%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

對(duì)于近期的震蕩回調(diào)，國(guó)泰君安分析認(rèn)為，本輪REITs市場(chǎng)普跌核心源于情緒超調(diào)與估值修復(fù)的共振。過(guò)去一周REITs市場(chǎng)迎來(lái)普遍調(diào)整，絕大多數(shù)項(xiàng)目皆面臨不同程度的下跌。REITs產(chǎn)品相較股而言收益彈性有限，股價(jià)上漲意味著IRR（內(nèi)部收益率）的下降，相較于債而言需關(guān)注市場(chǎng)沖擊下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著REITs價(jià)格不斷抬升，IRR與分派率持續(xù)下行，且REITs市場(chǎng)流通盤(pán)規(guī)模偏小，流動(dòng)性緩沖能力有限，在市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)向引發(fā)集中拋售壓力時(shí)易形成流動(dòng)性沖擊，放大短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步表示，盡管短期承壓，但REITs高分紅屬性仍為中期核心支撐?？紤]到市場(chǎng)情緒與流動(dòng)性沖擊可能帶來(lái)股價(jià)超調(diào)，可待REITs市場(chǎng)企穩(wěn)后參與。

打新持續(xù)火熱，監(jiān)管提出基于REITs的ETF條件尚不完全具備

雖然二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了普遍的震蕩回調(diào)，但并不影響公募REITs打新的火熱。

首先是首單城市更新項(xiàng)目——華夏金隅智造工場(chǎng)REIT在上市首日開(kāi)盤(pán)即漲停，全天漲幅高達(dá)30%。公開(kāi)資料顯示，基金首發(fā)底層資產(chǎn)金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目，由原北京天壇家具廠(chǎng)房升級(jí)改造而來(lái)，是北京市城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目。

緊接著，2月27日全國(guó)首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT——匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市，集合競(jìng)價(jià)階段漲停，雖盤(pán)中有波動(dòng)，但當(dāng)日收盤(pán)漲幅仍達(dá)28.22%。該基金發(fā)售備受關(guān)注，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例僅0.084%，有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)1192倍，創(chuàng)歷史新高。對(duì)此，中信建投指出，今年以來(lái)四只新發(fā)公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)也較好，年內(nèi)指數(shù)整體漲幅約6.75%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健。

一級(jí)市場(chǎng)方面，截至上周末共有20只REITs基金等待上市。此外中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT首發(fā)申請(qǐng)已申報(bào)，南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT首發(fā)申請(qǐng)已通過(guò)。

政策和行業(yè)方面亦有重磅動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

2月28日，證監(jiān)會(huì)答復(fù)政協(xié)提案，指出現(xiàn)階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備，下一步將與香港方面保持密切溝通合作，積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展，加快推動(dòng)REITs互聯(lián)互通盡早平穩(wěn)落地；REITs專(zhuān)項(xiàng)立法工作已列入立法議程，下一步將進(jìn)一步深入研究REITs的法律依據(jù)、交易安排、管理架構(gòu)、監(jiān)督管理及其他配套機(jī)制，借鑒境內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加快推動(dòng)相關(guān)立法工作等。

對(duì)此，國(guó)信證券分析指出，這意味著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容可期，未來(lái)REITs將更好發(fā)揮盤(pán)活固定資產(chǎn)、拓寬投資渠道、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、助力資本市場(chǎng)高水平雙向開(kāi)放的重要作用。

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