每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的一則股權(quán)交易信息，或?qū)⒆屓鸢卜康禺a(chǎn)（HK00272，股價0.73港元，市值58.60億港元）打造的知名豪宅“翠湖天地”系列產(chǎn)品得以延續(xù)。

具體來看，瑞安房地產(chǎn)與天安（HK00028，股價4.250港元，市值62.31億港元）聯(lián)手，以28.94億元成功拿下上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“永業(yè)集團(tuán)”）旗下上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“永業(yè)城市更新”）50%股權(quán)。

而永業(yè)城市更新正是位于新天地區(qū)域（上海市黃浦區(qū)西藏南路）三宗商住地塊的開發(fā)公司。該地塊緊鄰翠湖天地六期，其中住宅建筑面積合計達(dá)15.6萬平方米。參照翠湖天地六期21萬元/平方米的均價，這三宗商住地塊的住宅貨值將超過300億元。

通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，瑞安房地產(chǎn)成功拿到了上述三宗商住地塊的開發(fā)權(quán)。

6月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到上述三宗地塊現(xiàn)場看到，地塊內(nèi)部分建筑的沿街一側(cè)已經(jīng)圍上防塵設(shè)施。

記者注意到，在百度地圖上，“瑞安建筑有限公司（黃浦項目部）”已經(jīng)悄然標(biāo)注在了西藏南路433號，就在“新樂里南街”弄堂口北側(cè)。

來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

近30億元入局，“翠湖天地”再上新？

“此次涉及的三宗地塊位于‘大新天地社區(qū)’內(nèi)，有助于進(jìn)一步完善新天地區(qū)域的功能及生態(tài)布局，吸引更多全球精英人才在上海安居樂業(yè)，推動‘世界級復(fù)合功能都市核心區(qū)’的建設(shè)與發(fā)展?！?/p>

6月24日，瑞安房地產(chǎn)方面通過微信向每經(jīng)記者透露，公司能充分發(fā)揮高端住宅開發(fā)運營經(jīng)驗，令供不應(yīng)求的“翠湖天地”系列產(chǎn)品在大新天地社區(qū)進(jìn)一步拓展，擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及收入來源，推動公司可持續(xù)發(fā)展。

黃浦區(qū)西藏南路瑞安地塊現(xiàn)場 圖片來源：記者包晶晶攝

當(dāng)日，每經(jīng)記者在黃浦區(qū)西藏南路看到，上述三宗地塊上部分建筑的沿街一側(cè)已經(jīng)圍上防塵設(shè)施，大部分建筑仍能看出原有的形態(tài)，石庫門、老虎窗、水泥拉毛外立面、外露的下水管??尤其是“新樂里南街”的石庫門門頭，依然散發(fā)著老城廂的氣息。

地塊西南方向的斜對面，翠湖天地六期的建設(shè)正如火如荼；地塊西面則是黃浦區(qū)重大建設(shè)項目——太平洋新天地，目前盡管出入口仍有圍擋，但外立面看起來已經(jīng)接近完工，不時有工作人員出入。

中午時分，不少上班族陸續(xù)從附近的寫字樓里出來，走向附近的湖濱路、濟(jì)南路吃午飯。

記者發(fā)現(xiàn)，與附近游人如織的新天地、太平橋公園不同的是，此次瑞安房地產(chǎn)獲得的三宗商住地塊所在片區(qū)更有居住氛圍，靜謐的小馬路（會稽路、方浜西路）讓三宗地塊既彼此獨立，又相互關(guān)聯(lián)。

盡管如此，這里從靜謐到繁華的切換卻非常自如：從地塊最東面步行到大世界、上海音樂廳等地標(biāo)性建筑，距離都在400米之內(nèi)。

黃浦區(qū)西藏南路瑞安地塊現(xiàn)場 圖片來源：記者 包晶晶 攝

早在5年前的2020年7月，黃浦區(qū)豫園街道501街坊、504街坊的舊城改建房屋征收公告在各個居委會張貼，久居老城廂的居民們在意見征詢和簽約階段都表現(xiàn)出了高度積極性，動遷工作順利推進(jìn)。同年8月，永業(yè)城市更新成立，公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程建設(shè)活動、舊區(qū)改造等，由上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（上海市黃浦區(qū)集體資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會）實控。

2024年11月，永業(yè)城市更新通過協(xié)議出讓的方式，成為上海黃浦區(qū)C010301單元205A-03地塊、C010301單元207A-01地塊及壽寧路（部分）地下空間地塊，C010301單元208A-05地塊及會稽路（部分）、208A-06（部分）地下空間地塊這三宗商住地塊的用地意向者，總價達(dá)194.4億元。

彼時，地塊周邊的翠湖天地六期、中海順昌玖里、中海恒昌玖里，都是2024年開盤“日光”的豪宅項目。特別是翠湖天地六期，均價高達(dá)21萬元/平方米，總價7500萬—3.5億元/套，108套房源開盤當(dāng)日售罄。附近的中海順昌玖里，512套房源開盤當(dāng)日幾乎售罄，攬金196.5億元，刷新全國單盤成交金額紀(jì)錄。

然而半年后的2025年5月，永業(yè)集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所上架轉(zhuǎn)讓其持有的永業(yè)城市更新50%股權(quán)，并在5月21日—6月18日期間公示項目信息。

據(jù)《澎湃新聞》此前報道，信息披露期間的資產(chǎn)評估情況顯示，永業(yè)城市更新的資產(chǎn)評估價值為205.72億元，負(fù)債評估價值為147.84億元，凈資產(chǎn)評估價值為57.87億元，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對應(yīng)的評估值約為28.94億元。

而瑞安房地產(chǎn)似乎早有準(zhǔn)備。就在信息披露截止后，瑞安房地產(chǎn)于6月19日公告稱，其間接全資附屬公司上海瑞新里，與天安旗下的上海莘賦里及合營公司就合營安排訂立股東協(xié)議，擬通過公開掛牌競價程序參與收購永業(yè)集團(tuán)持有的上海市黃浦區(qū)豫園街道501、504及505地塊的項目公司（即永業(yè)城市更新）50%股權(quán)。

來源：瑞安房地產(chǎn)公告

根據(jù)公告，瑞安房地產(chǎn)和天安在合營公司中分別擁有30%和70%的權(quán)益。合營公司董事會將由三名董事組成，其中代表瑞安房地產(chǎn)的上海瑞新里將提名一名董事，代表天安的上海莘賦里將提名兩名董事，董事會主席將由上海瑞新里提名產(chǎn)生。

瑞安房地產(chǎn)方面透露，自1996年開始，公司積極參與太平橋片區(qū)的城市更新，經(jīng)過近30年的持續(xù)深耕，上海新天地（太平橋項目）已發(fā)展成為兼具豐富商業(yè)、文化、生活和娛樂體驗的地標(biāo)級超級復(fù)合功能社區(qū)，“翠湖天地”已經(jīng)成功開發(fā)了六期，成為上海豪宅項目的代名詞。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者：“市中心地塊非常稀缺，每次只要有土地出讓，頭部央國企都會拼命爭搶。對于‘翠湖天地’系列后續(xù)的開發(fā)，瑞安房地產(chǎn)本來也積累了非常豐富的經(jīng)驗和客戶基礎(chǔ)，所以本次能夠拿到這種地塊，哪怕是聯(lián)合開發(fā)，都是一筆劃算的買賣?！?/p>

豪宅扎堆，300億元貨值如何消化？

這三宗組團(tuán)商住地塊，是目前新天地板塊比較少見的要求“不低于40%中小套型供應(yīng)比例”的地塊。

根據(jù)上海市黃浦區(qū)國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示，三宗地塊均要求中小套型占比不低于40%（中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米），且允許其中部分地塊有一定比例Rr1（住宅組團(tuán)用地）。同時，出讓條件中還對公共空間、風(fēng)貌保護(hù)、功能業(yè)態(tài)、自持商業(yè)等進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。

盡管如此，這個“豪宅資產(chǎn)包”的吸引力仍讓人難以拒絕：205A-03地塊住宅建筑面積5000平方米，商業(yè)建筑面積13865.21平方米；207A-01地塊高層住宅建筑面積33950平方米，商業(yè)建筑面積18991.72平方米；208A-05地塊高層住宅建筑面積113050平方米，低層住宅建筑面積4000平方米，商業(yè)建筑面積22674.46平方米。

也就是說，這三宗商住地塊的住宅建筑面積合計達(dá)到15.6萬平方米，參照翠湖天地六期21萬元/平方米的均價，住宅貨值將超過300億元。

事實上，作為黃浦區(qū)屬老牌國企，永業(yè)集團(tuán)此前就曾經(jīng)和瑞安房地產(chǎn)有過深度合作。比如，雙方聯(lián)合開發(fā)的翠湖天地六和庭，以及與中國太保壽險、瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的黃浦區(qū)重大建設(shè)項目——太平洋新天地商業(yè)中心。

值得一提的是，2024年11月，新天地板塊兩大組團(tuán)的土地使用權(quán)“前后腳”出讓。除了永業(yè)城市更新獲取的三宗地塊，還有一組重磅“風(fēng)貌地塊”（黃浦區(qū)C020102單元096-2、097-4地塊等）被廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)與新加坡豐隆集團(tuán)聯(lián)合體競得。雖然黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局并未公布最終價格，但是從土地使用權(quán)底價87.36億元來看，該筆成交價格不菲。

黃浦區(qū)C020102單元096-2地塊現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

不久前，“TIANHUA天華”宣布中標(biāo)廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)與新加坡豐隆集團(tuán)的新天地96&97街坊地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項目設(shè)計方案。據(jù)公開資料，天華也是翠湖天地六期的設(shè)計單位之一。

針對這一涉及歷史風(fēng)貌的復(fù)雜項目，天華在其微信公眾號透露，將圍繞自然、永恒、卓越、科技四大維度打造超級城市綜合體，業(yè)態(tài)將涵蓋高層住宅、聯(lián)排及獨棟別墅、精品酒店、零售商業(yè)、社區(qū)公共設(shè)施。

實際上，上述新天地兩個組團(tuán)地塊的距離也非常近。每經(jīng)記者從“新樂里南街”出發(fā)，步行到新天地96&97街坊地塊，距離約400米，共耗時7分鐘。未來在市場上，這兩個豪宅項目難免會迎來正面交鋒。

在盧文曦看來，“這種競爭對于板塊而言是重要利好。一方面，熟悉新天地的設(shè)計方更容易在方案上與板塊原有風(fēng)格形成統(tǒng)一；另一方面，直接競爭會激發(fā)各自企業(yè)拿出優(yōu)勢性的產(chǎn)品。目前，各個高端項目的競爭已經(jīng)逐步‘上強(qiáng)度’了，此類項目不僅需要更高的開發(fā)成本，也需要更新的開發(fā)理念和設(shè)計思路，不能僅僅依靠地段和品牌的優(yōu)勢?！?/p>

“高端住宅的市場競爭越到后期，企業(yè)的紅利越少，因此一定要有新的產(chǎn)品力提升?！北R文曦補(bǔ)充道。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝