每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8月19日，萬物云（HK02602，股價(jià)25.94港元，市值299.99億港元）2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)舉行。萬物云董事長(zhǎng)朱保全透露，本次業(yè)績(jī)會(huì)選擇在萬物云武漢數(shù)字運(yùn)營中心舉行，一方面是展示公司在資產(chǎn)管理上的輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)力，而非僅限于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；另一方面，也希望對(duì)外展現(xiàn)萬物云在深圳總部之外的獨(dú)立成長(zhǎng)。

中報(bào)顯示，今年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營收181.4億元，同比增長(zhǎng)3.1%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)13.2億元，同比增長(zhǎng)10.8%。自去年開始，萬物云積極調(diào)整戰(zhàn)略，主動(dòng)壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤(rùn)深耕。

對(duì)于當(dāng)前物業(yè)行業(yè)形勢(shì)，萬物云執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官何曙華在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和價(jià)格的關(guān)注度顯著提升，部分地方政府順應(yīng)出臺(tái)相關(guān)物業(yè)費(fèi)價(jià)格政策，物業(yè)行業(yè)正在從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競(jìng)速”。

圖片來源：受訪企業(yè)提供

行業(yè)目前存在三重矛盾

經(jīng)歷了過去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下滑，朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)能否快速尋找到自己的獨(dú)立發(fā)展之路變得至關(guān)重要。

“目前排名靠前的物業(yè)企業(yè)，與母公司之間或多或少都有關(guān)聯(lián)交易，當(dāng)關(guān)聯(lián)交易的比例降到一定底部時(shí)，靠獨(dú)立業(yè)務(wù)獲得的收益增量將會(huì)大于關(guān)聯(lián)交易帶來的毛利下滑?！敝毂Ｈ硎荆f物云的中期業(yè)績(jī)也印證了這一判斷：公司主動(dòng)壓縮了開發(fā)商業(yè)務(wù)，使得開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%，而循環(huán)型業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)9.5%，其增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

朱保全表示，“物業(yè)企業(yè)如果找到了自己的發(fā)展之路，那么我想從今年開始，對(duì)于物業(yè)行業(yè)會(huì)是一次反彈的階段，尤其是收益方面”。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，朱保全分享了他對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀的觀察。他指出，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)面臨三重矛盾。

首先是“質(zhì)價(jià)相符”與“單方定價(jià)”之間的矛盾。朱保全回憶，在過去二十幾年房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，房屋供給和價(jià)格均處于上行趨勢(shì)，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)價(jià)格敏感度不高，開發(fā)商和物業(yè)公司也希望通過好的價(jià)格帶來好的服務(wù)。然而，隨著房?jī)r(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，業(yè)主開始反問物業(yè)費(fèi)定價(jià)是否合理，并希望主導(dǎo)物業(yè)費(fèi)定價(jià)。

面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，萬物云認(rèn)為，其本質(zhì)上是過去單方定價(jià)缺少與客戶達(dá)成共識(shí)的過程。為此，萬物云于去年12月推出彈性定價(jià)模式，希望將服務(wù)和價(jià)格的選擇權(quán)交還給業(yè)主，用“質(zhì)價(jià)相符”原則回應(yīng)行業(yè)困局。目前該模式已成功在重慶、青島等多地落地實(shí)施。

其次是“政府期待”與“行業(yè)現(xiàn)實(shí)”的矛盾。中央城市工作會(huì)議提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這本身對(duì)物業(yè)從業(yè)者是機(jī)遇。但朱保全也坦言，行業(yè)中出現(xiàn)了“個(gè)別利益主導(dǎo)者”，擾亂了市場(chǎng)秩序。他表示，頭部企業(yè)應(yīng)聯(lián)起手來，共同反對(duì)行業(yè)亂象，為政府建言獻(xiàn)策。

第三重矛盾是“科技躍進(jìn)”與“客戶感知”的矛盾。朱保全解釋道，盡管很多物業(yè)企業(yè)都踴躍應(yīng)用無人機(jī)、機(jī)器人等AI技術(shù)，但客戶有時(shí)更愿意選擇人工服務(wù)。他指出，這不僅僅是簡(jiǎn)單的技術(shù)應(yīng)用問題，而是如何與業(yè)主達(dá)成共識(shí)的間接推進(jìn)過程。不過，物業(yè)企業(yè)可以在自身內(nèi)部管理層面，快速推動(dòng)AI技術(shù)的落地。

“盡管AI已經(jīng)成為時(shí)代答案，但企業(yè)仍需清醒地意識(shí)到，業(yè)務(wù)側(cè)的AI應(yīng)用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務(wù)感知相結(jié)合。也不能陷入技術(shù)自嗨，必須積極與行業(yè)、學(xué)界交流?！敝毂Ｈ瑫r(shí)表示，企業(yè)在內(nèi)部技術(shù)應(yīng)用上擁有決定權(quán)，也更適合作為全面AI變革的起點(diǎn)。

建立“專班”推進(jìn)去化抵債資產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年萬物云旗下的萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價(jià)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收繳率提升了20%。

何曙華認(rèn)為，彈性定價(jià)不是鼓吹物業(yè)費(fèi)降價(jià)，它既尊重業(yè)主對(duì)于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求，也保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動(dòng)態(tài)平衡。

依賴于蝶城戰(zhàn)略帶來的效率提升，彈性定價(jià)也幫助萬物云在住宅物業(yè)領(lǐng)域打開新的市場(chǎng)拓展空間。上半年，公司通過蝶城戰(zhàn)略與彈性定價(jià)“組合拳”，在存量市場(chǎng)斬獲114個(gè)新項(xiàng)目，帶來6.68億元年化飽和收入，同比增長(zhǎng)31.5%。

在談及物業(yè)費(fèi)毛利率時(shí)，朱保全將物業(yè)費(fèi)的毛利率比作業(yè)主支付給物業(yè)公司的小費(fèi)或管理費(fèi)酬金。他表示，公司將物業(yè)費(fèi)毛利率定義在7%至18%之間，這是一個(gè)合理區(qū)間。物業(yè)是個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定、毛利率也相對(duì)穩(wěn)健的業(yè)務(wù)。 

去年底以來，萬科與萬物云之間通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)、車位或商業(yè)物業(yè)等方式進(jìn)行了多筆債務(wù)清償。

萬物云副總經(jīng)理葉菲透露，公司于2025年3月成立了“驚蟄”專項(xiàng)工作組，以專業(yè)隊(duì)伍來解決去化抵債資產(chǎn)問題。目前，公司整體經(jīng)營狀況良好，流動(dòng)比率為1.18，處于健康水平，現(xiàn)金流穩(wěn)健且現(xiàn)金余額充足，這讓公司能夠以時(shí)間換空間，穩(wěn)妥消化這些資產(chǎn)。

針對(duì)不同資產(chǎn)類型，萬物云制定了差異化策略：對(duì)于銷售型資產(chǎn)，重點(diǎn)把控銷售價(jià)格與獲取成本的關(guān)系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實(shí)現(xiàn)應(yīng)賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價(jià)值。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝