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        上海最大原拆原建小區(qū)回搬半月:月租炒到約3000元,房東們開始高價賣房

        2025-07-17 08:28:55

        上海彭一小區(qū)經(jīng)近4年改造,40幢老舊住房變身17幢高層電梯住宅,配備獨門獨戶、獨用廚衛(wèi)及公共綠化?;剡w居民面臨租房、售房選擇,部分房東期待高售價。小區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,存在交易風(fēng)險,律師提醒購房者需核實產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、共有人信息,明確合同條款,注意過戶周期及違約責任等。改造前多為公房,居民需按規(guī)定購買產(chǎn)權(quán)后方可交易。

        每經(jīng)記者|包晶晶    每經(jīng)編輯|陳夢妤    

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        改造后的上海彭一小區(qū) 圖源|每經(jīng)記者 包晶晶

        17幢高層、94種房型、2110戶居民,這個始建于1958年的小區(qū)啟動回搬已經(jīng)半個月了。

        7月14日,《每日經(jīng)濟新聞》記者來到現(xiàn)階段上海最大規(guī)模原拆原建小區(qū)——靜安區(qū)彭浦新村街道彭一小區(qū)。從地鐵彭浦新村站下車,在天橋上向東望去,嶄新的高層電梯住宅,樓間距開闊,內(nèi)部道路寬敞,大草坪上灑滿陽光。

        據(jù)上海市人民政府官網(wǎng),經(jīng)過近4年改造,彭一小區(qū)原址40幢非成套老舊住房,變成了17高層住宅,家家獨門獨戶、獨用廚衛(wèi),配有電梯、地下停車庫以及小區(qū)公共綠化,環(huán)境堪比新建商品房。

        老房子當初面積很小,一梯3戶,合用衛(wèi)生間廚房。原住民王阿姨告訴每經(jīng)記者,她的房子性質(zhì)是租賃住房,前段時間拿到了鑰匙,特地再來看看,以便決定出租還是出售。

        王阿姨從中介小李處了解到,小區(qū)里將新房掛牌出售、出租的人不少,甚至已經(jīng)成交了一套。

        二房東已經(jīng)把月租炒到快3000元了!中介小陳對王阿姨說。

        小區(qū)背景

        彭浦新村的誕生源于彭浦工業(yè)區(qū),規(guī)劃建設(shè)于1956年,在廣中路南建有12幢共2萬平方米單身宿舍。

        隨著工業(yè)區(qū)的擴大,職工及其家屬的居住問題逐漸被提上日程。根據(jù)“就近生產(chǎn),就近生活”的原則,彭浦工業(yè)區(qū)的職工住宅安排在工業(yè)區(qū)的北側(cè),共和新路東部、場中路以北的地區(qū),定名彭浦新村。

        彭浦新村距上海市中心人民廣場7.5公里,離彭浦工業(yè)區(qū)北緣1.5公里。經(jīng)過不斷擴建,到1985年,整個彭浦新村用地362公頃,成為一個完整的大型綜合性居住區(qū)。

        (以上資料來自上海地方志)

        一個小區(qū)94種戶型

        彭一小區(qū)的原拆原建歷程,滿打滿算已經(jīng)超過6年。

        從2019年5月改造意見征詢啟動,到2021年12月正式開工建設(shè),再到2025年6月底居民開始回搬,整個過程中,居民們熱情都很高。

        我們搬出去不到4,房子面積小,所以每個月的租房補貼2900元,實際上是不夠的,需要再稍微貼點錢,但說到底也是為了幫我們造新房子。王阿姨說。

        彭一小區(qū)并不是彭浦新村片區(qū)內(nèi)首個改造的小區(qū)。據(jù)靜安區(qū)人民政府官網(wǎng)刊登的媒體報道,一街之隔的彭三小區(qū)分五期改造,歷時14年4個月,戰(zhàn)線拉得很長。

        而彭一小區(qū)共有362戶產(chǎn)權(quán)房,廚衛(wèi)獨用。對于這部分房屋,當時的舊改辦公室拿出方案,給予產(chǎn)權(quán)房增量20平方米左右的建筑面積,并優(yōu)化房型,增量費用由政府承擔80%;而租賃房盡管只增加約2平方米的使用面積,但有了獨用廚衛(wèi)與陽臺,實際套內(nèi)總增量可達14~17平方米。

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        由于一個小區(qū)有94種戶型,一梯4戶,甚至有2梯10戶的樓棟,在廁所與正在走廊的人對視,也是常見的尷尬場景。

        在看房時,每經(jīng)記者遇到一位回搬居民,正打算一層層樓找過去,看看誰家愿意出租。“我的房子80多平方米,現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好,三代想住在一起,最好的方案就是在樓里另租一套小戶型,但問來問去價格都挺貴?!?/span>

        “中介跟我說現(xiàn)在每月租金可以達到2800塊左右,每個月作為生活費補貼也蠻好的。”王阿姨說。

        房東們對售價期待頗高

        每經(jīng)記者注意到,在小區(qū)內(nèi),不斷有騎著電瓶車的人守在路邊,逢人就問:“要租房嗎?要賣房嗎?”

        在彭一小區(qū)北面的聞喜路,同時連接著彭三、彭五、彭七等多個大型社區(qū),其中一棟樓的沿街底商,就有3家房產(chǎn)中介門店。每經(jīng)記者逗留的10分鐘內(nèi),不斷有居民來咨詢“彭一現(xiàn)在掛牌什么行情”。

        彭一小區(qū)的房東們對售價期待頗高。其中一套位于5樓、77平方米的一室一廳,掛牌價460萬元,單價達到59740元/平方米。

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        但令人意外的是,這種與常規(guī)商品房相比存在明顯缺陷的房子,仍然很受關(guān)注,正式回搬不到半個月,已經(jīng)成交了1套大面積房源。

        相比之下,先完成更新的彭三小區(qū),貝殼平臺顯示6月成交均價為51274元/平方米,掛牌均價50097元/平方米。

        那套房子成交價750萬元,133平方米很搶手。這個戶型小區(qū)里一共就3套,(價格)沒什么余地,房東不太肯談。中介小李指著房源表告訴每經(jīng)記者。

        而這樣的房屋,按照規(guī)定是不能入市交易的。

        “如果是承租房性質(zhì),先把房子交給你裝修,住進去,等三年后可以辦證然后過戶給你。小李解釋。

        北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣通過微信對每經(jīng)記者強調(diào):“這樣的交易肯定有風(fēng)險?!?/span>

        “交易風(fēng)險還是很大”

        據(jù)靜安區(qū)人民政府官網(wǎng)相關(guān)信息,房屋由非成套變?yōu)槌商缀螅用窨梢园凑丈虾J泄凶》康墓芾硪?guī)定,購買公有住房的產(chǎn)權(quán)進行市場交易。

        而按照隔壁彭三小區(qū)的模式,改造前大部分是“公房”,居民只有租賃權(quán),原拆原建后,居民可按每平方米1295元的價格買下房屋產(chǎn)權(quán),性質(zhì)改變后的房屋可進行產(chǎn)權(quán)交易。

        “我們的房子就是租賃用房,不能買賣。如果要交易,就比較麻煩,得自己先補錢把產(chǎn)權(quán)買下來才行?!蓖醢⒁谈嬖V每經(jīng)記者。

        “每平方米付1300元左右就行了?!毙£愓f,“但不同房屋由于原始性質(zhì)不同,小區(qū)里有租賃房,有使用權(quán)房,也有原始產(chǎn)權(quán)房,上市交易的時間限制也不一樣,要問清楚”。

        上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對每經(jīng)記者說:“購買這樣的房屋和買動遷房安置房一樣,3年后才能過戶,中間有很多不確定性,風(fēng)險很大。我們在實際業(yè)務(wù)中對這類房屋非常謹慎,一般不代理?!?/span>

        王玉臣分析:首先,該小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)很復(fù)雜,要結(jié)合房屋的具體情況去判斷,比如有的房屋是承租房(公租房)或使用權(quán)房,不能買賣或有相關(guān)限制;其次,因3年后才能過戶,周期相對較長,也會存在履約不確定性風(fēng)險及違約風(fēng)險,甚至是政策風(fēng)險。比如之前就曾出現(xiàn)過不少安置房買賣糾紛,有的是看房價漲了不想賣了,有的是看房價跌了不想要了,還有的是因為安置房涉及共有權(quán)人問題,私下偷偷賣而引發(fā)的無權(quán)處分問題等。

        小陳也坦言,有幾套房源原先是產(chǎn)權(quán)房,但重建過程中房東的不動產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)交回,什么時候能取證交易,還是要單獨了解清楚。

        對于類似二手房交易,王玉臣提醒:

        第一,買房人一定注意核實產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及全部共有人信息,在法律和政策上不能買的房屋務(wù)必不能購買;第二,由于過戶周期較長,買房人應(yīng)注意明確合同條款如過戶的具體時間,約定賣方需配合辦理的合理時間,并強化違約責任,同時約定付款條件,降低先行支付的風(fēng)險等。

        同時,還要注意如果合同最終無法繼續(xù)履行,應(yīng)如何解決。

        此外,買房人需要了解該小區(qū)的具體轉(zhuǎn)讓政策、轉(zhuǎn)讓年限、是否需要補繳土地出讓金,以及產(chǎn)權(quán)辦理進度、房屋是否被查封或抵押、賣方是否有債務(wù)糾紛等,并留存與賣方、中介的溝通記錄。

        免責聲明:本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考,不構(gòu)成投資建議,使用前請核實。據(jù)此操作,風(fēng)險自擔。

        封面圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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